Покупка и продажа недвижимости в Болгарии. Права покупателя и советы

Вы решили купить недвижимость. Установите верхний предел цены, которую вы можете заплатить, чтобы не запутаться среди невыносимых предложений, которые будут стоить вам много нервов и тратить время.

Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться, что в ней есть такие технические показатели, как предлагается. Часто продавец рекламирует свою недвижимость в самом гламурном свете, а потом выясняется, что это неправда.

Бывают случаи, когда недвижимость находится в регуляции поселения, но детальный план развития (регуляция) затрагивает все или часть его. Например, планируется переход улицы, или есть ограничения на строительство из-за наличия сетей передачи электроэнергии. Иногда такая недвижимость выставляется на продажу по очень низкой цене, чтобы «поймать» Покупателя и Продавец быстрее от нее избавиться.

В небольших населенных пунктах бывают случаи, когда границы участков, строительство в них и коммуникации не соответствуют положениям детального плана застройки. Для этого как будущему покупателю необходимо посетить техническую службу в муниципалитете или мэрию по месту нахождения собственности и узнать о ее статусе. Там можно узнать некоторые дополнительные на первый взгляд подробности, а также о будущем развитии соседей, а это часто оказывается важным.

Вы можете узнать, что у объекта есть «неоплаченные части»/не уредени сметки/ (это тоже записано в нотариальном акте), и вы должны оплатить их часть. Не заключайте сделку, пока продавец ее не урегулирует. В противном случае вы потеряете деньги и время на несколько месяцев.

Возможно, было установлено пожизненное право пользования недвижимостью, о которой Продавец «забыл» уведомить вас, и вы забыли прочитать документ о праве собственности, где это отражено. И вы покупаете дом, которым не можете владеть. Вам придется подождать, пока пользователь умрет.

Проблемы с реституцией также представляют опасность. Сделка считается недействительной, если муниципальное имущество продается частному лицу, но не через председателя, а через его заместителя, не уполномоченного подписывать такие договоры. В итоге оказывается, что недвижимость, купленная от незаконного владельца, не принадлежит Покупателю, хотя он и дал за нее деньги.

Не забудьте попросить оригиналы квитанций об уплаченных налогах, электричестве, воде, отоплении, телефоне и т. Д., Чтобы избежать дополнительных расходов, понесенных Владельцем или его арендаторами.

Если есть Арендаторы, ознакомьтесь с Договором аренды и обратите внимание на срок, на который он заключен, и на то, нотариально ли он засвидетельствован, как долго вы можете от них избавиться.

Если владельцев недвижимости больше, попросите их разрешить кому-нибудь вести переговоры. Практика полна примеров, когда один из совладельцев на каком-то этапе подготовки сделки, а иногда и в присутствии нотариуса, меняет свое заранее оговоренное мнение.

И так - вы внимательно изучили недвижимость, осмотрели ее и не раз и обязательно в течение светлой части дня и разобрали все детали. Положительные моменты ошеломили вас. Недостатки будут преодолены, и они не будут фатальными для вашей будущей жизни. Вы испытали кайф - недвижимость соответствует вашим желаниям и чаяниям.

Но прежде чем сделать шаг к покупке, нужно обязательно знать, что вы общаетесь с владельцем недвижимости. Попросите его удостоверение личности – лична карта по болгарски, документ о собственности и сравните данные. Проведите также базовую юридическую проверку документов. Если вы не можете справиться с этой непростой задачей самостоятельно, обратитесь за помощью к агентству-посреднику или к юристу.

Следующим шагом является проверка, не обременно ли это имущество (обременения, ипотека, претензии, судебные разбирательства, ссуды, финансовые обязательства, претензии на имущество третьих лиц и т. Д.).

Осмотр может быть проведен путем устного запроса в службе по вписыванию районного суда по месту нахождения собственности. Однако эта проверка не является достаточной гарантией. Рекомендуется запросить в службе по вписыванию справку о наличии или отсутствии обременений. Преимущество в том, что у вас есть официальный документ, на основании которого можно получить права. Таким образом вы узнаете еще кое-что - существует ли недвижимость на самом деле (не продана ли она уже другому лицу). На практике существует множество примеров разного рода мошенничества при покупке недвижимости.

Покупатель может быть в порядке по Предварительному договору и могут быть соблюдены все условия для нотариального заключения сделки. Но Продавец не выполняет взятые на себя обязательства.

В этой ситуации закон дает Покупателю право требовать защиты своих прав в суде. Он должен подать иск (пункт 3 статьи 19 Закона об обязательствах и договорах), чтобы объявить Предварительный договор окончательным. Исковое заявление необходимо подать в соответствующую службу по вписыванию по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 11, б Правилник за вписвания и ст. 114, б, ЗС). Таким образом, покупатель защищен, так что никто другой не может приобретать вещные права на то же имущество или наложить на него взыскания. Если это произойдет после вписывания, на него это никак не повлияет.

Суд принимает решение о признании Предварительного договора окончательным. Когда решение вступит в силу, оно будет иметь ту же силу, что и нотариальный акт (чл. 4, б. “з” от Правилника за вписванията), и Покупатель уже является владельцем собственности. Для этого Предварительный договор должен быть заключен в письменной форме (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).

Хорошо знать, что закон позволяет Покупателю приобретать недвижимость в соответствии с Предварительным договором. Затем он будет иметь право использовать его и получать от него доход (чл. 70, ал. 3 от ЗС), требовать понесенные им расходы на сохранение собственности, получать компенсацию за улучшения, которые он сделал., на сумму, которую он инвестировал. Покупатель имеет право сохранить имущество до возмещения затрат.

В Предварительном договоре описать состояние жилища, установленное в ходе последней проверки. Бывают случаи, когда после признания сделки и вступления во владение покупатель обнаруживает, что предыдущий владелец принял душ, снял ванну, краны, электрическую панель, кухонные шкафы и т. Д. Хороший брокер обязательно проводит инвентаризацию и спасает своего клиента. Гнев, обида и немалые лишние деньги.

ЭТО ХОРОШО ЗНАТЬ

Часть сделок осуществляется через уполномоченных лиц. Это скрывает определенные риски для Покупателя. Подлинность доверенности необходимо проверить путем проверки у нотариуса и, по возможности, личного контакта с Продавцом.