Подводные камни при покупке сельскохозяйственных земель

Уже много раз говорилось, что кроме того, что есть вошедший в силу ПУП (подробный устройственный план на застройку) надо проверять дату решения КЗЗ (комиссии по сельскохозяйственным землям). Таких решений 2 – с первым решением утверждается площадка - --- потом входит в силу ПУП ----потом второе решение о переводе этих земель из сельскохозяйственных в территорию под застройку. Между 1 и 2 решением есть срок 1 год, в который надо заплатить таксу о переводе земель в другую категорию. Иначе решение теряет силу. Отдельно надо знать, что есть начала строительства в таких землях. По закону если в течении 3 лет от даты 2 решения не поступило заявление о разрешение строительства на земельном участке или в 6 летний срок не начато строительство, то решение теряет силу и земля опять становится сельскохозяйственной. (опубликовано в Гос газете № 39 от 2011г), тоесть надо снова проводить процедуры (конечно не все 100%, но достаточно много процедур, а иногда могут добавится и новые - например междувременно участки могут включить в натуру 2000 и т. Д) Все это определенные финансовые траты, иногда и не маленькие.

Другой важный вопрос - выяснить:

1 включены ли земельные участки в строительные границы села (проводилась ли процедура согласно чл.20 ал.2 или чл.20а от ЗОЗЗ – Закон за опазване на земеделски земи – закон о защите сельскохозяйственных угодий) – участки урегулированы под застройку, но не известно включены ли в строительные границы села (так называемую урбанизированную территорию или по старому регулацию)

Вполне возможно что земли переведены под застройку, но в строительные границы села не включены, или будут включены в какойто срок или такие процедуры вообще не будут проводиться.

Это чревато тем, что все коммуникации вы будете делать за свой счет – строить трафопост, тянуть элсети, интернет, телефон, водопровод, канал, вожможно строить очистные сооружения индивидуальные или коллективно на несколько домов, дороги, тротоары. Так же будут проблемы с уличным осветлением, вывозом мусора, уборкой территории,– все это будет за ваш счет, пока эти земли не попадут в строительные границы села.

2. Проведены ли процедуры по определению дополнительных площадок, осигуряющих транспортный доступ до объектов для дороги с постоянной твердой настилкой, линии прокладки кабеля

Электроснабжения, линии прокладки водопровода – эти условия были введены как обязательные к применению в чл.21 ал. 2 и ал.3 от ЗОСС (приняты в 2011г и опубликованы в Гос. Газете №39) Если нет, то к вышенаписанному в т.1 прибавятся и процедуры по определению этих площадок, сервитутов линейных объектов (право на прокладку в чужой собственности и их обслуживанию) Такое право оплачивается дополнительно. Эти процедуры проводятся и при условии, что сети идут в дороге. Дорога это не улица и это надо знать. Тоесть когда у нас улица, то с проектом самой улицы уже определены трассы прокладки сетей. Улица тоже может быть частная, если община не провела процедуры отчуждению собственности (изъятия земли в пользу государства, общины, и т. Д).

3. Если участки вошли в границы села, то выяснить в какой срок будут строить ваши улици, сети и тд. Вполне возможно, что у Общины нет средств на строительство этих новых улиц, они не включены в перспективный план и т. д. И вам придется все это делать самим.

В заключении хочу добавить, что не так страшно покупать сельскохозяйственные земли переведенные под застройку. Просто надо знать, что будут значительные траты дополнительно. Обычно риэлторы об этом не говорят, это не их проблема, а ваша. Но зная все перечисленные ньюансы вы можете поторговаться о цене участка.:)