Недвижимость в Болгарии для Россиян в 2024: как купить

Покупка недвижимости в Болгарии, как и в других странах, имеет свои особенности для иностранных граждан. Рассмотрим, кто имеет право на приобретение недвижимости в Болгарии, процедуру сделки и отдельно расскажем, как купить недвижимость в Болгарии гражданам России.

Источник: Unsplash | Neven Myst

Кто может покупать недвижимость в Болгарии

Иностранцы в Болгарии имеют право свободно приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Для приобретения объектов без земли, таких как квартиры, студии и апартаменты, не существует законодательных ограничений. А вот дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются как недвижимость с земельным участком.

Иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может приобрести недвижимость с земельным участком только на юридическое лицо. Для этого необходимо открыть юридическую компанию в Болгарии. Покупка земли непосредственно на физическое лицо ограничивается законодательством.

Особенности для россиян

Недвижимость в Болгарии привлекает россиян доступными ценами. Жилье также открывает путь к получению вида на жительство и в дальнейшем — гражданства ЕС. Процесс покупки достаточно прост: потребуются загранпаспорт, декларации о гражданстве и происхождении доходов. Дополнительные расходы составят около 4,5% от стоимости объекта.

Граждане РФ могут покупать жилую недвижимость в Болгарии так же как и граждане других стран. Дополнительных законодательных ограничений для россиян нет. Однако Болгария относится к списку недружественных стран России. И в последние годы возникают трудности с тем, чтобы открыть счёт в болгарском банке с российским паспортом. Поэтому нужно иметь в виду, что сделку по покупке недвижимости, вероятнее всего, придётся проводить через зарубежный банковский счёт.

Также следует помнить, что граждане России, являющиеся налоговыми резидентами (проживающие более 183 дней в году в РФ), обязаны декларировать владение счетами за границей и создание иностранных юридических лиц.

Особенности болгарского рынка жилья

Болгария долгое время была популярным направлением среди граждан России и других постсоветских стран: здесь люди стремились покупать жильё на побережье Чёрного моря. Сейчас рынок недвижимости в Болгарии претерпевает изменения: активность российских покупателей снизилась, и жильё всё чаще покупают местные жители и граждане стран Европы.

Важной особенностью рынка является так называемая "такса поддержки". Это обязательный платёж, который взимается с владельца жилья за обслуживание общих частей жилого комплекса или дома на основании договора с управляющей компанией.

Существует четыре вида таксы поддержки:

1. Фиксированная. В этом случае плата не зависит от площади или типа жилья.

2. По типу жилья. При таком способе расчёта учитывается количество комнат, что означает: чем больше комнат, тем выше плата.

3. По общей площади. Здесь устанавливается годовая плата за каждый квадратный метр жилья, и её величина обычно составляет около €10-12 за квадратный метр.

4. По числу проживающих. Этот вид таксы зависит от количества людей, проживающих в квартире или апартаментах, и чем больше жильцов, тем выше плата.

На болгарском рынке недвижимости основной акцент делается на таких городах, как София, Пловдив, Бургас и Варна. Ниже представлена таблица со средними ценами за квадратный метр в квартирах в этих городах. Цены указаны в евро.

Купить квартиру в Болгарии можно даже без личного присутствия на сделке. Единственное отличие от обычной сделки — покупатель должен заранее оформить и заверить у нотариуса доверенность на агента по недвижимости, который будет его представлять. Также необходимо предоставить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

Теперь разберём поэтапно, как купить квартиру в Болгарии.

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью в Болгарии начинается с резервации и проверки объекта.

После выбора недвижимости покупатель открывает расчётный счёт в болгарском или зарубежном банке. Этот счёт будет использоваться для перечисления задатка, оплаты оставшейся суммы сделки и уплаты налогов.

Согласовав условия с продавцом, покупатель резервирует объект и вносит денежный задаток. Как правило, эта сумма указывается в договоре брони и не превышает €3000. Задаток включается в общую стоимость объекта и хранится в агентстве до завершения сделки. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток не возвращают.

По желанию сторон может быть составлен предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируются основные параметры сделки.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

Чтобы заключить сделку, покупателю и продавцу потребуется собрать пакет документов.

От покупателя требуются:

• Загранпаспорт;

• Номер счёта в болгарском или зарубежном банке для перевода денег;

• Справка о семейном положении.

А продавец должен предоставить следующие документы:

• Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета;

• Нотариальный акт продавца;

• Справка из кадастровой службы;

• Декларация о семейном положении;

• Справка об отсутствии долгов по налогам;

• Справка об отсутствии обременений.

Когда все документы готовы, а условия сделки обсуждены, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса и переводчика. В договоре детально описывается объект, стоимость сделки и порядок оплаты. Нотариус проверяет статус объекта и чистоту сделки на основании документов, подтверждает подписи сторон и заверяет юридическую действительность сделки.

Этап 3. Оплата сделки

После подписания нотариального акта покупатель выплачивает оставшуюся сумму сделки. Это происходит обычно сразу после подписания акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются банковским переводом на счёт продавца.

Покупатель также уплачивает налог на переход права собственности, нотариальные таксы и государственные пошлины. Услуги агента по недвижимости обычно бесплатны для покупателя.

Этап 4. Регистрация нового собственника

На этом этапе нотариус передаёт документы в районный суд, где происходит регистрация перехода права на собственность и внесение новых данных в государственный реестр.

В течение недели после сделки покупатель получает акт с отметкой о регистрации права собственности, который подтверждает его владение недвижимостью. После этого недвижимость нужно зарегистрировать в Статистическом управлении Болгарии (Булстат) и налоговой инспекции. Регистрация может занять около двух месяцев.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Приобретая квартиру или дом в Болгарии, следует учитывать дополнительные расходы, которые могут повлиять на общий бюджет сделки:

• Гонорар нотариуса. Гонорар нотариуса обычно не превышает 1% от стоимости объекта. Эта сумма взимается за оформление нотариального акта и заверение сделки.

• Налог на переход прав собственности. Размер налога на переход прав собственности зависит от местоположения и характеристик недвижимости и составляет от 1,5% до 3,5% от цены, указанной в нотариальном акте. Этот налог оплачивается в местной налоговой службе.

• Сборы за регистрацию. Дополнительный расход составляет 0,1% от стоимости недвижимости и предназначен для регистрации сделки в государственном имущественном реестре.

• Стоимость открытия счета в болгарском банке и комиссия за перевод средств. Покупателю следует открыть счёт в болгарском банке и задекларировать его в стране налогового резидентства. Комиссия за одну операцию обычно составляет от 50 до 500 евро, в зависимости от банка и суммы операции.

• Плата за услуги лицензированного переводчика. При необходимости услуги переводчика обойдутся в 50–60 евро, но при наличии знания болгарского языка этот расход может быть исключен.

• Затраты на послепродажную регистрацию объекта. Регистрация недвижимости после сделки обычно включает в себя расходы, которые составляют 150–200 евро, если обратиться к агентству, и 20 евро, если покупатель решит сделать это самостоятельно. Зарегистрировать недвижимость следует в течение 7 дней после покупки, иначе может потребоваться уплата штрафа в размере 300 евро.

• Ежегодный налог на недвижимость. После того как становитесь собственником недвижимости, необходимо уплачивать ежегодный налог, размер которого составляет от 0,15% до 0,45% от налоговой оценки имущества.

Права и обязанности собственников недвижимости в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу, действительную один год и более, с разрешённым сроком пребывания на территории Болгарии до 180 дней в год.

Право на мультивизу также распространяется на супругов и детей в возрасте до 18 лет. Для получения такой визы необходимо предоставить документы, подтверждающие родственные отношения.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость на сумму от 310000 евро, могут претендовать на получение болгарского вида на жительство.

Интересно. Покупка недвижимости сама по себе не является основанием для получения гражданства Болгарии. Иностранцы могут получить гражданство Болгарии после прохождения нескольких этапов: получения визы типа D, покупки недвижимости стоимостью минимум 307 000 евро, получения ВНЖ, пятилетнего проживания с ВНЖ и, наконец, получения ПМЖ.

Владелец любой недвижимости в Болгарии должен встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и платить два вида налогов: налог на недвижимость и коммунальный налог. Эти налоги можно разделить на четыре равные части и оплачивать их в течение года: первый платеж — до 31 марта, второй — до 30 июня, третий — до 30 сентября, четвертый — до 30 ноября. А можно оплатить их сразу одним платежом — за это государство сделает скидку в размере 5%.

Неуплата налогов на недвижимость может привести к штрафам и создать проблемы при получении визы и ВНЖ. При умышленной неуплате налогов возможны даже арест недвижимости и её продажа в счёт погашения задолженности.