Оформление сельского дома в Болгарии

Уважаемые владеющие вопросом форумчане! Помогите разобраться с документацией по приобретению давно построенного сельского дома. Тема возникла опять же из-за отсутствия полной информации, а иногда и противоречивых мнений.

Возможно, если, конечно тема получит развитие - она будет полезна таким же покупателям как и мы.

Если можно, начну с пожелания, которое нам более подходит (на наш взгляд, конечно) - земля не покупается на фирму, а оформляется право пользования с разрешением на строительство.

Итак возникавшие и возникающие вопросы в процессе оформления:

1. Возможно ли оформление нотариального акта на дом сразу на наше имя без оформления нотариального акта на хозяина (при оформлении договора купли-продажи у нотариуса)?, то есть правоустанавливающих документов на дом нет, а есть " договор на пользование земельным участком", заключённый с общиной, где указаны постройки? Дом - 1977 года постройки.

2. Разрешение на строительство (я понимаю это - "право на строеж") есть только на кухню, пристроенную позже, возможно, что есть и разрешение на дом, если есть на кухню?

3. Есть скица (понимаю -чертёж на земельный участок) этого года, на котором указаны постройки с домом. Насколько я понимаю (в скице указано - "начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м) - земельный участок в регуляции?. Дом в центре села находится.

4. Строительный проект не соответствует построенному. Как этот вопрос может быть решён?

5. Какие-то документы от "строителен надзор" должны быть у застройщика? То бишь хозяина? Ну..., понятно, что на сейчас НИКАКИХ нет в данном случае. А по правилам?

Понимаю, что "на фига тебе такой гимор?" - будет первый ответ. "Пусть голова болит у продавца" - второй. Ну а третий - "где твой адвокат?"

Так хочется получить иформативные ответы). Спасибо.

Начну с конца:

"на фига тебе такой гимор?"

С одной стороны согласен, с другой - до выяснения всех обстоятельств - трудно сказать будет гимор или нет.

5. Какие-то документы от "строителен надзор" должны быть у застройщика? То бишь хозяина?

Утвержденный проект, разрешение на строительство, акты приемки. Копии должны быть в общине.

4. Строительный проект не соответствует построенному. Как этот вопрос может быть решён?

Приведение постройки в соответствие с проектом. Если невозможно - снос Вашими силами, либо силами общины с выставлением Вам счета за проделанные ими работы. Если теперешнего хозяина до сих пор не трогали, это не гарантирует что к Вам будет такое же доброе отношение. Не исключено также, что он уже получал предписания, но решил что проще будет продать. Вобщем, очень рекомендуется выяснить эти обстоятельства в общине.

3. Есть скица (понимаю -чертёж на земельный участок) этого года, на котором указаны постройки с домом. Насколько я понимаю (в скице указано - "начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м) - земельный участок в регуляции?

Да, но очевидно Ваш дом был построен до вступления в силу плана регуляции и был включен в него, как данность.

2. Разрешение на строительство (я понимаю это - "право на строеж") есть только на кухню, пристроенную позже, возможно, что есть и разрешение на дом, если есть на кухню?

Не обязательно.

Я только не понял: с одной стороны Вы пишите, что постройка не соответствует проекту, с другой, - что проект есть только на достройку кухни? Каким образом Вы сделали вывод о несоответствии, если нет проекта?

По 1-му пункту к сожалению посоветовать ничего не смогу, вопрос 100% к специалистам по этим вопросам.

Вам действительно нужен юрист с практикой по ЗУТ и сопутствующие нормативные акты, на форуме вряд ли получите сериозный анализ вопроса.

Как минимум не ясно что записано в этом договоре о пользованием земельного участка., да и сам по себе вопрос не простой. Тут вероятно еще старые законы надо смотреть / ЗТСУ/. Да и обязятельно нужно и с нотариусом проконсультироваться. А разрешение за строеж и право на строеж это разные вещи. Первое административный акт, а второе вещное право. Там всякие сроки есть, давность и т. Д., которые могут иметь существеное значение в вашем случае.

Начну с конца:

С одной стороны согласен, с другой - до выяснения всех обстоятельств - трудно сказать будет гимор или нет.

Утвержденный проект, разрешение на строительство, акты приемки. Копии должны быть в общине.

Приведение постройки в соответствие с проектом. Если невозможно - снос Вашими силами, либо силами общины с выставлением Вам счета за проделанные ими работы. Если теперешнего хозяина до сих пор не трогали, это не гарантирует что к Вам будет такое же доброе отношение. Не исключено также, что он уже получал предписания, но решил что проще будет продать. Вобщем, очень рекомендуется выяснить эти обстоятельства в общине.

Да, но очевидно Ваш дом был построен до вступления в силу плана регуляции и был включен в него, как данность.

Не обязательно.

Я только не понял: с одной стороны Вы пишите, что постройка не соответствует проекту, с другой, - что проект есть только на достройку кухни? Каким образом Вы сделали вывод о несоответствии, если нет проекта?

По 1-му пункту к сожалению посоветовать ничего не смогу, вопрос 100% к специалистам по этим вопросам.

Очень важная информация. Спасибо. По последнему пункту.. Возможно я выразился путано. Попробую объяснить.

Архпроект есть и на дом, и на впоследствии пристроенную кухню. Отдельными листами. Мы сделали копии. Но то, что построено - не соответствует проекту, а именно: кухня выполнена фактически зеркальным отображением, вход в дом смещён на метр, в связи с пристроенной кухней, нет перегородок (ненесущих) в одной из комнат (там планировалась как раз кухня).

" Да, но очевидно Ваш дом был построен до вступления в силу плана регуляции и был включен в него, как данность."

То есть, вынужденно узаконен?. Никак не могу выделить отдельными цитатами...

Вам действительно нужен юрист с практикой по ЗУТ и сопутствующие нормативные акты, на форуме вряд ли получите сериозный анализ вопроса.

Как минимум не ясно что записано в этом договоре о пользованием земельного участка., да и сам по себе вопрос не простой. Тут вероятно еще старые законы надо смотреть / ЗТСУ/. Да и обязятельно нужно и с нотариусом проконсультироваться. А разрешение за строеж и право на строеж это разные вещи. Первое административный акт, а второе вещное право. Там всякие сроки есть, давность и т. Д., которые могут иметь существеное значение в вашем случае.

miky, я всегда с удовольствием читаю Ваши информативные посты. Спасибо)). А хотя бы что такое ЗУТ? И ЗТСУ? А с нотариусом специально консультировался хозяин дома. Тот (с его слов, разумеется) обозначил, что на основании вот этого самого договора о пользовании земельным участком, заключённым с общиной, - и возможно оформление сделки с получением нотариального акта на нас.

А потому,... Как я уже писал - предварительный договор подписан, аванс уже оплачен, доверенность адвокату выдана ((,... но у самого появляются такие вот вполне логичные, как считаю, вопросы. И как их решать, находясь в России - я не знаю...

Поверив хозяину, ехать в Болгарию, оформлять сделку? Нотариус оформит, но он же не обязан проверять (сам думаю ) соответствие построенного архпроекту?

И ещё два момента - думаю, что больше половины болгарских домов имеют такие же проблемы. Собственно, как и российские.., российские ещё чудеснее будут)). А есть у кого-то из форумчан опыт оформления ТАКОГО дома? Или только мы такие везучие? Свезло.. Ё ((. Второй вопрос - а как же был оформлен акт технической инвентаризации? (который мы, кстати и не видели., то сеть возможно его и нет?)

И ещё - а по моему запросу на электронку община может дать ответ?

Из того что Вы описываете у меня появились сомнения является ли вообще продавец собствеником этого дома. Ведь отношения произходящие из право пользования и право строежа как в отношение дома, так и к окружающей земли не простые. Они регулируются как Законом о собствености, так и Закон об устройстве територии/ЗУТ. / В прежнем варианте назывался ЗТСУ/Закон за териториално и селищно устройство /. Материя весьма специфическая и не каждый юрист в ней разбирается. По этому спросил про нотариуса. Он обязан увериться что продавец является собствеником. Но и нотариуса бывают тоже разными, поетому самое лучшее найти своего юриста, который проверить сделку. В принцире сделку можно совершить и без нотариального акта продавца, он не обязателен, но легитимность продавца обязательно нужно будеть доказать. Из того что пишете выходит что Вы покупаете дом без земли, этот дом находится на участке та котором продавец имел только право пользования, потом получил разрешение за строеж непонятно на какое основание, и не понятно употребил ли он это право или нет. В принципе до 93 г. Не все дома имеют разрешение за ползване, но там есть свои особености. Вот мне такая картина вырисовывается. А что делять решать Вам. Я Бы все проверил и то не из за возможной потери денег, они наверно не большие. Просто будет жалко о потраченых нервах и усилии если что то произойдет.

Другой вопрос. Вы как я понимаю не покупаете землю. А кто будет владет участок. Тоже важный вопрос, потому что у Вас отношения будут продолжаться в таком случае. Или я неправильно понимаю?

поетому самое лучшее найти своего юриста, который проверить сделку.

Это - задача №1

но легитимность продавца обязательно нужно будеть доказать.

из за возможной потери денег, они наверно не большие.

Другой вопрос. Вы как я понимаю не покупаете землю. А кто будет владет участок. Тоже важный вопрос, потому что у Вас отношения будут продолжаться в таком случае. Или я неправильно понимаю?

Может быть я и не нужна своими советами, но знаю, что после 1990 года многим болгарам вернули землю по наследству, поэтому это надо проверить в общине, чья земля. У нас в деревне общинной земли нет, напротив нашего участка лужок, мы думали ничейный, хотели прикупить у общины, а он в собственности доктора из Софии, и ему достался в наследство, как раз после 90-х годов. Но, у кмета общины документы все есть, это надо с ним разговаривать. Я бы вам посоветовала еще раз съездить в Болгарию, договориться с кем-то из местных форумчан-юристов и на месте разобраться.

оформить можно ВСЕ! Но нужна ДОБРАЯ ВОЛЯ ПРОДАВЦА!

Это - задача №1

- ну вот это-то меня и волнует больше всего, то есть - на каком основании дом принадлежит хозяину. Против него я ничего не имею против))), скорее наоборот - хороший парень, хочет продать дом и купит квартиру в городе, поближе к детям и внукам. Верю, что он и взаправду думает, что все документы у него в полном порядке.

- miky, нифигасе.55000 левов... Мож про другие деньги? Возможные потери при отказе в оформлении сделки? Ну..., тут как говорится - "дальше в лес - толще партизаны".

- у хозяина нет права на собственность, как я понял. Есть только право пользования. Хочу получить, то есть переоформить в общине это право пользования на себя. Это возможно?

Да, немалые сумы, я думал что речь идит о что то небольшое. Честно говоря, я тогда не понимаю что стоить 55 тыс., недостроеную кухню.? Если земля по своему статусу общинская, то Вам оформит ее на себя будет очень сложно. Там есть специальные процедуры. С другой стороны даже если часть построек являетса собственостью продавца и они построены на чужой земле, то он должен сперва предложить их в продажу собственику земли и вообще почуму вам покупать себе проблемы. Здесь на форуме есть несколько болгарских юристов. Я лично их не знаю, но их коментарии правильные и компетентные. Почему Вам не связаться с ими. Даже если они не захотять заниматься с этим казусов, вероятно смогуть порекомендовать своих колег из Вашего района. Я тоже считаю что продавец вероятно не сознает проблемы со своей собствености, но потом эти проблемы станут Ваши.

Да, немалые сумы, я думал что речь идит о что то небольшое. Честно говоря, я тогда не понимаю что стоить 55 тыс., недостроеную кухню.? Если земля по своему статусу общинская, то Вам оформит ее на себя будет очень сложно. Там есть специальные процедуры. С другой стороны даже если часть построек являетса собственостью продавца и они построены на чужой земле, то он должен сперва предложить их в продажу собственику земли и вообще почуму вам покупать себе проблемы. Здесь на форуме есть несколько болгарских юристов. Я лично их не знаю, но их коментарии правильные и компетентные. Почему Вам не связаться с ими. Даже если они не захотять заниматься с этим казусов, вероятно смогуть порекомендовать своих колег из Вашего района. Я тоже считаю что продавец вероятно не сознает проблемы со своей собствености, но потом эти проблемы станут Ваши.

miky, да.., Вы правы - "... И вообще почему вам покупать себе проблемы" - это очень точно сказано. Пожалуй я подумаю о целесообразности покупки этого домика. Спасибо всем. Для меня лично тема закрыта).

Пысы. Чем и хорошо добрый форум - хорошим советом.

Всяческих успехов с этим или другим домом; хочу только добавить, что по всем неясным вопросам связанным с законностью постройки, соответствием проекту, а также физические нормы застройки для конкретного участка, - информация в ведомстве главного архитектора общины.

miky, да.., Вы правы - "... И вообще почему вам покупать себе проблемы" - это очень точно сказано. Пожалуй я подумаю о целесообразности покупки этого домика. Спасибо всем. Для меня лично тема закрыта).

Пысы. Чем и хорошо добрый форум - хорошим советом.

надеюсь что и аванс (если он был уплачен) удалось вернуть, т. К. У продавца не было правовых оснований его брать ...

надеюсь что и аванс (если он был уплачен) удалось вернуть, т. К. У продавца не было правовых оснований его брать ...

Спасибо, что обратили внимание на тему). Аванс не вернул пока,... Думаю, что проблем с возвратом не будет.

Спасибо, что обратили внимание на тему). Аванс не вернул пока,... Думаю, что проблем с возвратом не будет.

А другой дом будете все-таки искать и покупать?

Спасибо, что обратили внимание на тему). Аванс не вернул пока,... Думаю, что проблем с возвратом не будет.

? На самом деле это уже печально, время то прошло много:(лучше бы как-то активизировать процесс... УДАЧИ!

А другой дом будете все-таки искать и покупать?

Планируем путешествие на автомобиле Хорватия - Греция - Болгария, после этого примем окончательное решение).

Аванс, а по местному "капаро" как правило не возвращаемые, они для того и даются, чтобы продавец снял свою недвигу с продажи, и спокойно ждал когда покупатель соберет остальную сумму.

Если вам удастся вернуть деньги, неслабо удивлюсь...

Там выше стоит вопрос о том является ли тот законным продавцом, и если это так, то вопрос вообще-то может стоять не только о возврате залога, но и о "привлечении" за прямое мошенничество... Кроме того у нас есть разница между залогом и авансом, полагаю что в БГ тоже самое должно быть... так что, что написано в договоре (предварительном полагаю) - святое...

Аванс, а по местному "капаро" как правило не возвращаемые, они для того и даются, чтобы продавец снял свою недвигу с продажи, и спокойно ждал когда покупатель соберет остальную сумму.

Если вам удастся вернуть деньги, неслабо удивлюсь...

Это смотря что там прописать, если скажем капаро дается с условием что продавец за месяц (2-3) полностью подготовит документы для продажи, а он этого не сделает, так можно смело требовать возврата в двойном размере... Другое дело что требовать то можно а вот реально получить???

другое дело что требовать то можно а вот реально получить???

Так и я про то же... И главное время не затягивать на "истребование"

А вообще, в таких сложных ситуациях,(когда недвижимость принадлежит не продавцу а а общине, или много наследников и не все они были на подписании договора о задатке, или недвижимость под залогом, или задаток на длительный срок, да все что угодно, в общем недвижимость не 100% чистая и принадлежащая продавцу) лучше проводить деньги по договору Копаро, через банковскую ячейку, по договору с банком, ну как проводятся следки купли-продажи квартир в России, странно что в Болгарии еще нет такой практики, видимо суммы не те да и мошенники по что не в том колличестве. Как это делается, если нужно, я могу объяснить. Цена вопроса просто смешная.

по договору с банком, ну как проводятся следки купли-продажи квартир в России, странно что в Болгарии еще нет такой практики

Есть такая вполне сложившаяся практика. Такую сделку по квартире мы проводили через отделение ЦКБ в Варне. В банке открывается специальный счёт, деньги с него продавец получит только тогда, когда предъявит соответствующие документы. Думаю, что Вы в курсе процедуры. Это работает только в случае, если вся сумма указывается в договоре. А вот насчёт банковских ячеек не думаю, что местные банки под это подпишутся. Зачем им такие приключения. Поскольку в местном законе сказано, что все расчеты через банк. А в нашем законе такого нет.

Кстати, и в международной практике есть такая форма. Называется кажется "безотзывный аккредитив" или по-буржуйски letter-of-credit (LC).

Возможно сейчас уже и не так. Я давно в Болгарии

Все так. По буржуйски этот специальный счет- ескроу счет и не отличается по правилам от аккредитива. Есть возможность и открыть специальный счет клиента по закону об адвокатуре или нотариуса. Но последнее редко практикуется из-за нежелания лишней беготни по банкам

Все так. По буржуйски этот специальный счет- ескроу счет и не отличается по правилам от аккредитива. Есть возможность и открыть специальный счет клиента по закону об адвокатуре или нотариуса. Но последнее редко практикуется из-за нежелания лишней беготни по банкам

Спасибо. Я забыл название, применяемое при таких сделках. Именно escrow при сделках с недвижимостью.

Согласен, надо видеть предварительный договор, а только после, делать выводы, но знание реальности говорит о том, что возврат денег в БГ, дело непростое...

А вообще, сейчас в Болгарии такой огромный выбор, что нет смысла влезать в какие то рискованные сделки с малопонятными статусами как собственника так и недвижимости.

Всяческих успехов с этим или другим домом; хочу только добавить, что по всем неясным вопросам связанным с законностью постройки, соответствием проекту, а также физические нормы застройки для конкретного участка, - информация в ведомстве главного архитектора общины.

Туда мы и отправили запрос.., только из ответа я, честно говоря ничего не понял. Слабый из меня переводчик с болгарского

Туда мы и отправили запрос.., только из ответа я, честно говоря ничего не понял. Слабый из меня переводчик с болгарского[ATTACH=full]9193[/ATTACH]

Я так понял, что земля принадлежит общине Балчик и есть договор о праве на застройку, в рамках которого можно застроить участок.

Т. Е. Ваш продавец имеет право на застройку и соответственно, на дом, но не на землю. Впоследствии, как они говорят, сможете выкупить землю у общины.

Все документы в порядке. Так что не все так плохо. По крайней мере, никто Вас не попросит забирать свой дом и сваливать с участка.

Не помешает еще выяснить стоимость общинской земли, у нас в общине Поморие цена 1 кв. М. Составляет 30 лев... И если допустим покупаешь 10 соток (1дка), то заплатишь 30 т. Лева...

Если к 55 т. Лев прибавить еще 30т. А потом стоимость ремонта, то я не понимаю целесообразность этой покупки...:(

Если к 55 т. Лев прибавить еще 30т. А потом стоимость ремонта, то я не понимаю целесообразность этой покупки.