Покупка квартиры под ипотекой со вторых рук

1) В договоре бронирования с агенством было указано, что квартира свободна от всех задолженностей, а сейьас, перед подписанием нотариального акта, выяснилось, что есть ипотека в размере сегодняшней стоимости.

2) Продавец и ипотечный банк иностранные.

3) Адвокат агенства предоставил письмо из банка с обязательством ликвидоровать ипотеку на квартиру в течение 30 дней после перевода денег банку.

Вопросы:

1) Я читал, что по болгарским законам ипотека привязана не к человеку, взявшему ее, а к самой недвижимости. Причем, адвокат и нотариус отвечают только за продажу квартиры, т. е. за регистрацию квартиры на мое имя. Это значит, что в Болгарии, на абсолютно законных основаниях, я могу вместе с квартирой приобрести также и неслабую ипотеку (в моем случае практически удвоить договорную стоимость квартиры). Какие дополнительные пункты я должен требовать для внесения в нотариальный акт, чтобы свести к нулю возможность покупки квартиры вместе с ипотекой ?

2) Если из-за нарушения агенством самого важного пункта договора бронирования я решу отменить сделку, каким образом я могу возвратить депозит ? Только через суд или есть более простые пути ?

СПАСИБО.

СОВЕТ! Наймите своего юриста! Если жалко 250 евро, то тогда это ваш пропуск будет))!

Без документов, никто вам не скажет как быть е не обман ли это! А по поводу предварительного договора, то вполне можете претендовать на возврат депозита!

Наймите своего юриста!

Дело не в 250, а во времени. Я приехал на короткий срок. Максимум через 10 дней должен уехать. Своего юриста у меня нет, должен искать наугад. Если нет возможности обезопасить себя правильно составленным нотариальным актом или дополнитеъными документами, наверное, проще отменить сделку и, в худшем случае, судиться за депозит. За совет, спасибо.

каким образом я могу возвратить депозит

Вероятон можно договорится с агенством в случай несоблюдения существеного условия сделки, особено если речь идеть об резервационной тасы, а не о капаро/ задаток. В первом случае денги остоются в агенстве, а во втором речь идет о гораздо более существеной суммы и ее получает уже продавец.

А если в нотариальном акте указать что деньги за квартиру переводятся нотариусу или болгарскому адвокату продавца и остаются у него до тех пор, пор пока банк не освобождает квартиру от ипотеки ? Если в договоренный срок ипотека не снимается, договор расторгается и вся сумма, включая депозит, возвращается покупателю.

Не знаю, согласится ли нотариус/адвокат на такой пункт, но, если нет, то я по крайней мере буду знать, что сделал все возможное. Может кто-то попадал в подобную ситуацию ? Пожалуйста поделитесь.

Ищете успокоения))), нет такого и такой практики тоже нет и это вам не поможет. Есть процедура такая с участием банка и все чики-пуки, если конечно документы в порядке

Может кто-то попадал в подобную ситуацию ?

Теоретически возможно договорится о что то подобное, используя escrow счета в банке или счета нотариуса, но это не простая процедура , особено если продавец иностранец и ипотекарный банк тоже инистраный. Я во всяком случае так понял. Лично я бы без грамотного юриста и анализа всех возможных усложнении и их последствии , не входил бы в такой сделки.

используя escrow счета в банке или счета нотариуса, но это не простая процедура , особено если продавец иностранец и ипотекарный банк тоже инистраный.

Мммм, здесь да, проблема если так. Ескроу счет, как и счет нотариуса работают без проблем. Пользовался и тем и другим. Но банки были болгарские. Как это будет работать с иностранным банком, я честно говоря не знаю.

Но ведь счет нотариуса болгарский.

Лично я бы без грамотного юриста и анализа всех возможных усложнении и их последствии , не входил бы в такой сделки.

Наверное, я тоже не войду. В своей стране я бы рискнул: уж очень аттрактивная сделка. А здесь придется отказаться ((.

Разве квартира может быть переписана на Вас, если на нее существует обременение, записанное на банк? Надо звонить или писать в банк, уверен, там есть прозрачная процедура получения денег и освобождения от обременения...

Кстати, а чего ваш продавец молчит, он не хочет Вам еепродавать?

Разве квартира может быть переписана на Вас, если на нее существует обременение

Оказывается в Болгарии может. Тоже был поражен. По болгарским законам, ипотека привязана к недвижимочти, а не к человеку.

Продавец на другом конце света. Здесь все решает его адвокат. Пока что адвокат прислал мне письмо из ипотечного банка, в котором банк обязуется снять обременение, в течение месяца после уплаты долга. Хотел узнать мнение форумчан перед личной встречей с адвокатом (нотариусом).

Я вам писал, что без рассмотрения документов на недвижимость, отвечать на ваш вопрос просто глупо! Вам предоставили все необходимые документы?: Копия Нот. Акта, скица, выписка из службы по вписыванию, выписка из налаговой, Оригинал (посмотреть) полномочия адвоката, копии паспорта продавца, справка о его семейном положении)))

Вам предоставили все необходимые документы?:

О чем Вы ? Я только приехал, документы еще не готовы. Меня ошарашили новостью об ипотеке и я решил посоветоваться, стоит ли продолжать или потребовать депозит обратно и на этом закончить.

Оказывается в Болгарии может. Тоже был поражен. По болгарским законам, ипотека привязана к недвижимочти, а не к человеку.

Далеко не только по болгарским, ипотека это то что соотвествует понятию mortgage. Это инструмант посредством которого создается обеспечение через недвижимостью определеному займу. Я могу например через ипотеку своей недвижимости обеспечить ваш кредит, которой вы получиле попробоватся шансом в казино. И конечно сама недвижимость с ипотекой на ней может быть предметом покупки/ продажи, если покупатель согласен с таким обременением.

Разве квартира может быть переписана на Вас, если на нее существует обременение, записанное на банк?

А разве в России не может? Но почему?!

Покупка такой недвижимостью может быть очень даже выгодной!

@Марголик, Покупать квартиру не видя документов, вообще за рамками разумного.

если покупатель согласен с таким обременением.

Именно ! Я так понял, что только в Болгарии можно продать недвижимость под ипотекой, даже не известив об этом ипотечный банк. В других странах (может не во всех, не проверял), перед продажей недвижимости под ипотекой, продавец либо должен погасить задолженность банку, включая проценты за раннее закрытие ипотеки, либо перевести ее на покупателя. С ВЕДОМА И СОГЛАСИЯ, как последнего, так и банка. Третьего не дано. Если ипотека переводится на покупателя, то он соответственно платит меньшую сумму и никаких проблем не возникает.

Покупать квартиру не видя документов, вообще за рамками разумного.

Это Вы к чему ? В моем посте речь идет о выяснении возникшей проблемы ДО покупки.

О чем Вы ? Я только приехал, документы еще не готовы. Меня ошарашили новостью об ипотеке и я решил посоветоваться, стоит ли продолжать или потребовать депозит обратно и на этом закончить.

Бегите от такой квартиры, или требуйте от продавца оплатить ипотеку в полном объёме.

Иначе банк просто заберёт у вас её в счёт неоплаченной ипотеки.

Могу рассказать ещё интересный момент в случае, если продавец не живёт в РБ.

Вот вам пример: продавец квартиры в РБ не живёт. Живёт, например, в России. И в России он вошёл в режим ипотеки относительно совсем иной недвижимости. В какой-то момент у него заканчитваются деньги, платить не может, и он входит в процедуру банкротства. Назначается временный управляющий. И вот тут он (управляющий) начинает искать недвижимость, и находит её в РБ, и вносит её в конкурсную массу. И дальше, помашите рукой купленной недвижимости, она уже не ваша.

Удачной Вам покупки, будьте бдительны!

о выяснении возникшей проблемы ДО покупки.

ДО покупки, это когда ещё ни копейки не дали...

Бегите от такой квартиры, или требуйте от продавца оплатить ипотеку в полном объёме.

Пришел точно к тому же выводу. Спасибо.

А разве в России не может

Не знаю про Россию, в Израиле не может. Т. Е. может, только с ведома и согласия покупателя и ипотечного банка. Покупатель просто платит продавцу сумму, меньшую договорной, на величину ипотеки. Понятно, что при таком раскладе покупатель ничего не теряет. Если бы такая практика имела место в моем случае, я бы вряд ли стал спрашивать совета на форуме.

@Марголик, @Ивайло, я, конечно, не россиянин, но не можно продать ипотечную квартиру в России. Только после выплаты .

И в Беларуси нельзя! Но у нас и ипотеки нет . У нас, только кредитование

может, только с ведома и согласия покупателя и ипотечного банка.

Согласие покупателя само собой, но согласие банка? Банк уведомляется, документы переоформляются, но наложить запрет на продажу он не может. А и почему? Ведь обеспечение, как и прежде, остается в распоряжении банка и если кредит не обслуживается, то он всегда может выставить ипотечную недвижимость на продажу.

не можно продать ипотечную квартиру в России.

По моему это неправильно. Есть много ситуаций, когда обстоятельства требуют продать ипотечную недвижимость.

Пока не выполнены обязательства или они не переуступленны официально кому-то, продажа с обременением - это очень большой риск для покупателя. Поэтому для условий РФ, по моему скромному мнению, гораздо лучше так.

Согласие покупателя само собой, но согласие банка

Опять же, я знаю только ситуацию в Израиле. Согласие банка - самое главное и получить его гораздо сложнее, чем согласие покупателя. По законам Израиля банк может требовать ссуду (в том числе и ипотечную) только с человека, которому он эту сумму выдал. Поэтому новый владелец проверяется по всем тем же параметрам, как и первоначальный получатель ипотеки. Если он не удовлетворяет банк, ипотека не переводится и продать недвижимость можно только полностью расплатившись с банком. Лично мне такая практика кажется более естественной. По крайней мере в странах, гле по закону нельзя выселять определенные категории населения.

Пока не выполнены обязательства или они не переуступленны официально кому-то, продажа с обременением - это очень большой риск для покупателя.

Здесь действует общее правило - прибыль прямо пропорциональна риску.

Но если человек не может продать свою собственность, это означает только одно - он не является ее владельцем.

Права собственности и право продажи идентичны. Кто имеет право продавать - тот и есть собственник.

Ну так и нет противоречия - пока не выплатил ипотеку в РФ, собственником не являешься по факту.

Рассчитался с банком - получил возможность продать.

Итак мошенников хватает.