Проект, перепланировка, ввод объектов в эскплуатацию и другие вопросы по оформлению строительства

Уважаемые форумчане, читая форум, заметила что почти отсутствует верная информация о проектировании, перепланировке и оформление строительных документов... Сведения разбросаны во многих темах... И отвечают на эти вопросы разные люди, которые часто и не специалисты в этой области, а часто и на территории Болгарии не работали.

Сразу скажу, я не могу знать ВСЕ ! Но проектирую уже 30 лет, как в России так и в Болгарии и случаев и казусов в практике накопилось порядочно, буду рада если это кому-то поможет.

Член Союза архитекторов Болгарии и Камары архитекторов Болгарии, у меня свое проектное бюро в Плевене, кроме проектирования работала и техническим руководителем на объектах, да и сейчас для своих небольших объектов (например для жилых домов) которые не требуют строительного надзора, оформляю всю документацию сама.. Был период когда проектирование совмещала с работой Главного архитектора общины, а с 2000г консультирую две надзорные фирмы...

По просьбе всеми уважаемого на форуме Павла, начала писать об этих проблемах в виде дневников, но наверно надо начать новую тему... Так как в дневниках не очень удобно проводить дискуссию...

Вопросы можете задавать в личку, на емайл oilieva@yandex.ru, GSM +359 88 77 99 583

Проектное бюро "ARCHITECT - OLGA ILIEVA LTD" г. Плевен, бул. Александър Стамболийски 1 офис 610

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, след. Ситуацию. Я купил квартиру в Несебре (есть нот. Акт, там прописан и акт 16, хотя на руках у меня его нет-хозяин тянет резину). Смотрели первый раз счетчики, за электричество взял по 0,33лв/квт-ч (я был в евн, мне сказали, что т. К. На нашем доме времянка установлена, то пока ничего сделать нельзя, будете платить по пром. Тарифу, т. К. Договор находится на согласовании в министерстве земледелия, потому что там какие-то проблемы с парцелом), а вот про воду он мне сказал 2,5лв/куб. М. Я посмотрел на сайте ВиК, там общая сумма около 1,8 лв. Что делать? Заранее большое спасибо

P. S. Да, и еще, что входит в таксу поддержки? Входит ли сюда электричество подъезда и в лифте или как?

OlgaA, Подскажите, пож-ста, может быть у Вас есть образец заявления, которое я должен написать в общину Несебра, чтобы мне выдали-таки этот акт 16

Бедный Йорик, я вам отвечу после обеда, сейчас еду в командировку

Бедный Йорик, сейчас вернулись и отвечаю, извиняюсь что не сразу.

Во-первых нужно выяснить какая категория у вашего объекта, от этого будет зависить куда идти.

Если ваш дом 5 категории- то составляется акт 15 или правильное название

приложение 15 (образец 15)-

АКТ О КОНСТАТАЦИИ установления годности для приемки строительства

(КОНСТАТИВЕН АКТ за установяване годността за приемане на строежа), для объектов 4 категории нужен еще и окончательный доклад надзорной фирмы.

После этого Главный архитектор общины принимает объект и выдаетУдостоверение о введение в эксплоатацию (Удостоверение за въвеждане в експлоатация) и тогда с копией Нотариального акта надо обратиться в общину и вам, как собственнику объекта выдадут заверенную копию этих документов. В нашей общине это стоит 3лв на лист А4.

Если ваш дом 3 категории тогда кроме Акта 15, делается еще и Акт16 – или правильное название приложение 16 (образец 16)–

Протокол об установлении годности для пользования строительством(протокол за установяване годността за ползване на строежа).

Этот протокол выдается приемной комиссией возглавляемой начальником (или уполномоченным лицом) ДНСК (дирекция национального строительного контроля), комиссия назначается приказом начальника ДНСК и в ее составе уже не только строители, проектанты и надзорники, но и представители различных эксплоатационных дружеств, саноэпидстанции, пожарники и т. Д. На оснавании этого протокола и окончательного доклада надзорной фирмы начальником ДНСК выдается Разрешение об использовании стройки (разрешаване за ползването на строежа) и объект вводится в эксплоатацию. Копию такого документа можно получить в ДНСК в Софии или в РДНСК (региональной дирекции). Мне надо посмотреть точно к какому РДНСК вы относитесь, их постоянно реорганизуют и на память я не могу точно сказать адрес дирекции. Там тоже можно предоставив копию НА получить заверенную копию.

По категориям - дом с высотой корниза до 10 м - 5 категория, об, чно это 3-4 этажа, строительный надзор не обязателен

4 категория - дом от 10 м до 15 м высоты, строительный надзор обязателен

3 категория - дома высотой над 15 м

1 и 2 категории не относятся к жилым домам

Образец заявления вам не нужен, пишете свободный текст. Если надо на болгарском, попросите кого-нибудь из болгар, или адвоката они напишут. Важно написать ваши данные, имя, фамилия, отчество, и адрес, приложить копию НА, на котором написать ВЯРНО С ОРИГИНАЛА и поставить вашу подпись на каждом листе. Обычно таксу сразу не берут, зависит от количества листов... Платишь при получении.

Только очень странно, если ток и вода по промышленным ценам - значит нет Акта 15-16? Дом без этого не принимают в эксплоатацию:... Тоесть все должно быть готово - и постоянка тока и вода, а после на основании Разрешения об использовании стройки подключают... Обычно почти сразу... Заочно трудно проконсультировать без документов.

На счет цен на воду в Несебре, я не знаю... Я плачу где-то 28лв за 12 кубика воды в месяц за двух комнатную квартиру с 3 проживающими, но это другой город. Цены могут сильно отличаться.. Что входит в поддержку вашего комплекса надо смотреть в договоре с УК (обычно это поддержка общих частей, лифтов, озеленения, басейна, зарплата персоналу и т. Д). Я живу в обыкновенном блоке, у нас 15 квартир, живут в 5, в двух квартирах кабинеты докторов... Я собираю по 2лв с квартиры в которой не живут, по 2 +2лв х на число проживающих, врачи платят по 40 лв в месец. Лифта у нас нет, 40-50 лв плачу уборщице, мне за работу никто не платит:(, осветление лестници 20-40 лв в месяц (из-за кабинетов постоянно светят лампы), дополнительно собираем на ремонт, травлю крыс и тараканов и другие разности всего не опишешь... Но в комплексе другая история. Надеюсь что была полезна

Бедный Йорик,

Сейчас проверила на сайте РДНСК dnsk.mrrb.government.bg/UI/Home.aspx?0ZKDwUgLUJoIGMALia+Nv8hQnouB3tneEWVpjPQXQEk=

РДНСК ЮГОИЗТОЧЕН РАЙОН

адрес гр. Бургас бул. Стефан Стамболов №120 инж. Ваня Радева тел 05681 33 56

РО НСК Бургас

адрес гр. Бургас– 8000, бул. Стефан Стамболов №120, ет. 5 инж. Дафинка Колева 056-81 33 57

если есть Акт16 то там он должена быть. Успех

Ольга, у меня на руках только нот. Акт, где на послед. Странице написано в приложениях именно Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но хозяин мне постоянно говорит, да дам я тебе акт 16, а сам не дает, вот я и хочу сходить в общину и попросить их сделать копию мне. Я был там, но нужно на болгарском написать, а постольку поскольку служителка говорит быстро по болгарски, а я здесь всего лишь 1 мес, поэтому не разобрал, что она сказала, образца нет, может Вы мне напишете что там писать (если есть возможность и время)? Я был в ЕВН, по егн не нашли собственника здания, нашли после того, как оттуда, из ЕВН, позвонили хозяину, все рассказали, что и как, почему плачу 0,33 лв/квтч, и мне дама из ЕВН сказала, что договора с ними (с ЕВН) еще нет, т. К. Этот парцел, где находится дом, не согласован с министерством земледелия и я повлиять на скорость, как быстро согласуют в министерстве не могу. У нас электричество находится на времянке, она добавила. Я говорю, но почему я должен платить по пром. Тарифам, я же физ. Лицо. Она мне в ответ: как только согласует министерство, буквально на след. Неделе и будет у Вас ток по битови тарифы. Вот и все. Так ни с чем и ушел. В ВиК еще не ходил, говорят, можно перевести мой счетчик воды на меня и я буду платить как положено, 2,16 лв/куб. М., а не 2,50 лв и не через неизвестно какого дядю. Да, еще подскажите пож-ста, где взять договор с УК, если вроде я купил квартиру у хозяина, никогда не видел никакой УК.

Бедный Йорик,

Сейчас проверила на сайте РДНСК dnsk.mrrb.government.bg/UI/Home.aspx?0ZKDwUgLUJoIGMALia+Nv8hQnouB3tneEWVpjPQXQEk=

РДНСК ЮГОИЗТОЧЕН РАЙОН

адрес гр. Бургас бул. Стефан Стамболов №120 инж. Ваня Радева тел 05681 33 56

РО НСК Бургас

адрес гр. Бургас– 8000, бул. Стефан Стамболов №120, ет. 5 инж. Дафинка Колева 056-81 33 57

если есть Акт16 то там он должена быть. Успех

А что - мне здесь скажут есть акт или нет по адресу или как? Прямо по телефону скажут? У меня же в НА стоит и номер этого акта 16

Бедный Йорик, если у вас Удостоверение, то в РДНСК ничего не скажут. Получается вам в общине давали. Я же написала разницу - Удостоверение - Община, Разрешение - ДНСК. Можете сканировать НА и мне прислать в личку, я вам напишу заявление

А кто хозяин - частное лицо или фирма?

Дом это отдельный или комплекс? Если ел. Кабель согласуется в министерстве, то тогда ваш участок не в регуляции? Получается.

Можно на сайте министерства проверить, там есть все списки внесенной документации. Если они до сих пор не согласовали внешний кабель, то это значит ток идет через сельскохозяйственные земли выше 3 категории. Если земля 10-4 категории, то согласование идет не в министерстве, а на местном уровне. Процедура в министерстве - 2 раза по 2 месеца в самом лучшем случае, не знаю до какой степени они прошли все процедуры... В принципе эти процедуры проходят до строительства, потом проект, потом разрешение на строительство, после стройка и ввод в эксплоатацию... Но община Несебър это другая Болгария, о ней легенды ходят

Извините, дописываю на ходу... У меня сейчас клиенты

Я сейчас позвонил, мне ответили-приезжайте сюда, здесь все скажем. А Вы случайно не знаете, может есть сайт, по номеру акта 16 например я могу найти адрес или наоборот, набираю адрес, а мне покажет сайт, есть ли на этот дом акт 16 или нет?

Бедный Йорик, если у вас Удостоверение, то в РДНСК ничего не скажут. Получается вам в общине давали. Я же написала разницу - Удостоверение - Община, Разрешение - ДНСК. Можете сканировать НА и мне прислать в личку, я вам напишу заявление

А кто хозяин - частное лицо или фирма?

Опять-таки не знаю, у меня только НА где хозяин есть физ. Лицо и все. Отсканировать не могу, сканера нет, пока не обзавелся

Дом это отдельный или комплекс? Если ел. Кабель согласуется в министерстве, то тогда ваш участок не в регуляции?

Я не знаю разницу между домом и комплексом, но покупал вроде как в доме, не в комплексе, хотя могут ведь и обмануть

Можно на сайте министерства проверить, там есть все списки внесенной документации. Если они до сих пор не согласовали внешний кабель, то это значит ток идет через сельскохозяйственные земли выше 3 категории.

Ни хозяин, ни в ЕВН, никто не знает, где находится министерство, ни сайт его не знают. Что делать-не знаю.

Вот нашел сайт, а там куда что? http://www.mzh.government.bg/mzh/bg/Home.aspx

Но община Несебър это другая Болгария, о ней легенды ходят

Вот и я об этом же. Я тоже слышал эти "легенды" Просто что делать обычным людям в этой ситуации?

А Вы мне не можете написать заявление на выдачу акта 16 с пробелами, а я заполню

Сайт верен, находите раздел "комисия за земеделски земи" после решения после открываете каждое решение и проверяете пункт по пункту - смотрите ваш УПИ, елзахранване - проще не получается, мы же не знаем номер переписки, когда внесли, что точно внесли...

Я заявление напишу, можно завтра?

Писать надо на имя общины, у вас же Удостоверение, значит община принимала объект, не РДНСК. Можно сходить к Главному архитектору на прием и поинтересоваться до какой степени продвинулись процедуры. Есть ли проект? Согласован ли? Обычно он должен знать.

Сайт верен, находите раздел "комисия за земеделски земи" после решения после открываете каждое решение и проверяете пункт по пункту - смотрите ваш УПИ, елзахранване - проще не получается, мы же не знаем номер переписки, когда внесли, что точно внесли...

Я заявление напишу, можно завтра?

Писать надо на имя общины, у вас же Удостоверение, значит община принимала объект, не РДНСК. Можно сходить к Главному архитектору на прием и поинтересоваться до какой степени продвинулись процедуры. Есть ли проект? Согласован ли? Обычно он должен знать.

Конечно, завтра так завтра, я завтра поеду в Бургас подавать документы на ВНЖ, а во второй половине дня я буду здесь. Если что, можете скинуть мне на эл. Почту pavelzimin@mail.ru

Успех!

Я вам отправила на почту, оказалось что завтра у меня надзор по европроектам до обеда. Успех!

Добрый день! Можно задать Вам профессиональный вопрос? У меня задача объединить расположенные рядом домики в единое пространство и так, чтобы не пришлось делать дополнительные согласования, и я хочу сделать общую террасу на бетонном фундаменте, а стены полностью стеклом, и пристроить второй этаж. Не подскажете как в Болгарии к такому решению отнесутся органы надзора?

Не подскажете как в Болгарии к такому решению отнесутся органы надзора?

Никак, Органам надзора, т. Е если вы имели ввиду строительный надзор - это частные фирмы и если у вас с ними договора нет, то им все равно

Община и государственный строительный контроль сами не "самосезитат". Если доброжелательный сосед не напишет, но не анонимку а жалобу подписанную именем, отчеством и фамилией с указанием адреса и координат для связи. Вам решать, если стройка будет незаконной потом могут возникнуть проблемы с продажей... И если в будущем захотите чтото новое строить, то не разрешат пока не снесете незаконное:(

Но если вы хотите чтобы было все законно, то в вашем случае нужен проект и разрешение на строительство. Русский проект не пройдет, почитайте мои дневники я там писала какие проекты нужны для ссответственного строительства.

1. Надо заказать в ощине скицу участка, если есть вошедшая в силу кадастральная карта (не путать с кадастральным планом) - то еще одну в Службе по геодезии и кадастру - если участок находится в регуляции, если нет процедура другая

2. Потом с ними пойти к Гл. Архитектору Общины за визой по чл-140 от ЗУТ - можете показать ему ваши эскизы, чтобы он точно написал визу и размеры

3. Заказать геодезичную съемку участка у проектанта с ППП, взять письмо (становище) из ЧЕЗ или ЕВН... За мощность которая вам нужна или что не нужна дополнительная

4. Сделать проекты - Архитектура, Конструкции, Ел, ПБЗ (план безопасности и здоровья во время строительства), ПБ (пожарная безопасность), ЭЭ (энергийная эффективность), Геодезия (вертикальная планировка + трассировка... Проекты ВиК и ОВК вам не нужны, если не будете переделывать отопление и водопровод - но потребуются заключения от соответных проектировщиков, что у вас все есть и нет необходимости от изменений.

Проект озеленения участка - иногда если маленькое село то не требуют, но если курортная зона, то обязательно.

Можете заказать сметы и объемы работ для себя - КСС (количествено стойностни смети) - для согласования они не нужны, но всегда хорошо знать усредненные цены, количество материалов чтобы контролировать строителя

5. Отдать проекты в общину для согласования (30 дней без доклада надзорной фирмы и 7 дней с докладом)

6. Получить строительное разрешение

7. Заключить договор авторского надзора с проектировщиками (без них не откроют строительную прощадку и не заверят заповедную книгу)

8. Найти технического руководителя объекта или надзорную фирму для оформления документов и контроля строительства

9. Постоить

10 Ввести в експлоатацию

Это в кратце, но лучше всегда найти еще вначале человека, который будет подсказывать шаги и водить вас за ручку... В Болгарии такая бумажная возня со строительными документами! Без знания языка и нормативов трудно будет справиться самому. Лучше чтобы все это контролировал ваш архитектор, который будет вам проектировать или нанять фирму - строительный надзор... Не верьте если строитель вам скажет, что он все оформит - это редкий случай, хотя и такое бывает.

Успех!

Спасибо Вам огромное, вывод один - проще застрелиться.

Спасибо Вам огромное, вывод один - проще застрелиться.

Все не так страшно, проекты и разрешительные не отнимут много средств, и дадут экономию денег, времени и нервов

Тогда подскажите пожалуйста сколько это удовольствие может стоить?

Какие сроки изготовления проекта и проведения всех согласований?

Цены на форуме не имею права коментировать, можете посмотреть на сайтах КАБ и КИИП - я давала ссылку в дневниках. Все очень и индивидуально. Я прикладываю средние цены официально опубликованные в СЕК по годам, там можно ориентировочно посмотреть цену на проектирование и строительство. Смотрите позицию 2 или 13... В цену не включены част геодезия, озеленение, пожарная безопасность - не знаю почему они их не включают, сейчас посмотрю естьли у меня средние цены по надзору...

Цены одобряющих органов индивидуальны для ЧЕЗ и ЕВН, и соответственно для каждой Общины - надо смотреть на их сайтах

Это цены на строительство, проект, надзор и инвеститорский контроль на июнь 2013. СЕК публикует средние цены по стране. Цена дается на эталон - для жилого дома чтото около 200м2, так что цена ваша может отличаться, чем меньше дом то цена на м2 будет больше... Вот сейчас пришел человек месяц назад - хочет дом 50 м2, с терасой, кухней, ванной и туалетом, дневной, и одной спальней - и как Вы думаете можно ли в такую квадратуру все всунуть? И цену на м2 взять? Пока думаю... У человека действительно нет денег, и жить негде - участок наследственный... И жалко, и всетаки и я не мать Тереза...

изменение цен по годам_NEW.pdf

изменение цен по годам _0001_NEW.pdf

Спасибо, но разобраться сложно

Доброго вечера всем! Сегодня очередной раз в личку мне задали вопрос о „переводе земли из статуса сельскохозяйственные угодья в землю под застройку”. Этот вопрос интересует многих, поэтому думаю, что надо нарисать об этом подробнее.

Первое, что вам нужно знать- сами вы с этим процессом не справитесь! Надо обратиться к специалистам – архитектору и геодезисту, но не просто к обыкновенным, а к тем кто сталкивался с этими проблемами и их решал. В этом процессе много препятствий...

Вначале Вы должны вместе с геодезистом или архитектором взять скицу земельного участка у продавца и посмотреть, что там написано – какая категория (от І до Х) земли, какой тип земли – нива, лозе, ливада? Мера? Тип земли и категория определят процедуру изменения – тоесть где она будет проходить - в Министерстве сельского и лесного хозяйства или в местной Областной дирекции сельского и лесного хозяйства или вообще нельзя проводить эту процедуру (к примеру если это ливада – поляна, то такое незозможно)

Одной моей клиентке из Греции риэлтор продал 20 декара земли (20 000 м2) в троянском Балкане, расписав прекрасные перспективы, какое великолепное экоселище она там построит, и т. Д – земля была с предназначением ливада, хорошо что ей попали адекватные коллеги из Ловеча, которые вернули аванс после консультаций со специалистами... Но можно было попасть и на таких, которые бы начали процедуру, сделали проекты – а после сказали- извините, это делать запрещено... К сожалению я с ней познакомилась в прошлом году, уже после того как она сделала эту покупку... И первым вопросом на пробу у нее было: „Что делать с такой землей?”. Когда я ей ответила – „Пасти скот”, то она засмеялась и сказала – „Значит будем с Вами работать дальше, Вы первый человек, который честно сказал, что это не возможно, другие хотели аванс..."

Следущая процедура РИОСВ - вместе со специалистом надо подать уведомление об инвестиционных намерениях. Это нужно чтобы узнать куда точно попадает ваша земля в смысле природоохраны (например Натура 2000, биоразнообразие или др)

РИОСВ определит где Вы будете проходить экологическую оценку – в Министерстве по охране среды и водных ресурсов или в местной РИОСВ... Если вы не попадаете под никакие ограничения, то через 15 дней вам дадут ответ (Решение), что не подлежите... На такие процедуры.

Если попадаете под ЭО, то вариантов несколько – долго (до 6 месяцев), очень долго (до года и больше) и невозможно!

Только получив это разрешительное можно начать следующую процедуру – само изменение земли. Очень часто коллеги пропускают эту процедуру, иногда от незнания, иногда просто чтобы сделать проект, а там как видно будет...

Далее надо будет подать заявление кмету соответственной Общины о допуске к процедуре ПУП (подробный устройственный план). Каждая община может потребовать различный набор документов, но в большинстве это:

1. Документ доказывающий собственность земли, удостоверения о наследниках (при необходимости), доверенность

2. Скица из общинской службы „Сельского и лесного хозяйства” – если участок сельскохозяйственная земля, ситуационная скица или кадастральная карта, если земля в населенном месте без плана – обычно около недели или дней десять

3. Согласовательные письма из местных: электроразпределительного дружества и ВиК – в ЧЕЗ например– 28 рабочих дней, в ВИК – от 10 дней до месеца

4. Протокол из Общинского дорожного управления и КАТ- ПП (аналогично нашему ГАИ и дорожной полиции), если участок находится в обхвате республиканской дорожной сети - време зависит от местного начальства, может и за два дня, а может и месец

5. Скица - предложение с изменением на плана участка, согласно чл. 134, ал. 2 от ЗУТ, изготовленная правоспособным архитектором

6. Список с именами, адресами, желательно и телефонами всех заинтересованных собственников – иногда очень трудно и долго найти всех соседей, но лучше это сделать предварительно, так как в будущем это сократит сроки объявлений всех процедур...

7. Решение РИОСВ – выше писалось уже о сроках

8. Квитанцию о платеже таксы

Срок выдачи Заповеди кмета о допуске к процедуре - 1 месец.

Сегодня задали такой вопрос:

Для нас интересен следующий вопрос: нужен ли полноценный проект для мастерской, построенной по каркасной (сглобляемой) технологии? Или не нужен? Или нужен, но в каком то отличном от массивной сграды варианте?

Отвечаю и в форуме, так как может когото интересует:

Очевидно Вы говорите о постройке, которую можно отнести к хозяйственным постройкам дополнительной застройки (допълващо застрояване). Если это так, то

Вам будут нужны:

1. Скица участка (заказывается в Общине, в Агенции по кадастру или в Общинской службе по земледелию – зависит от того где у вас находится участок)

2. Виза для проектирования по чл. 41 (2) от ЗУТ - выдается Главным архитектором Общины (если постройка будет свободно расположена в 3м от боковой регуляционной линии и в 5 м от дна участка, или будет связана с другой постройкой на соседнем участке (при условии если эта связь будет только для двух участков). В этом случае вам будет дополнительно необходимо согласие соседей.

Важно знать еще и высочину вашей постройки, так как в зависимости от высоты и расположения можно сократить рассояния от соседних участков, но это лучше обсудить с главным архитектором, когда пойдете к нему за визой. Тоесть набросайте схематичный эскизик постройки – размеры – например 3х6 м, высота до конька 3,6м, какая кровля – односкатная или двухскатная, вид материала, для чего будет использоваться и т. Д. На базе этого Главный архитектор более правильно преценит как оформить визу, так как есть много ньюансов (можете почитать чл. 41-47 от ЗУТ – там описывают варианты)

3. Если это будет на самом деле хозяйственная постройка для личных нужд, то вам понадобится только конструктивное становище от правоспособного инженера конструктора по чл. 147 ал. 1 т. 1 с указанием выполнения постройки.

4. По вашему заявлению на основание становища инженера конструктора по чл. 147 ал. 1 т. 1 от ЗУТ, Главный архитектор Общины выдаст строительное разрешение по чл. 153 от ЗУТ, к этому разрешению должна будет приложена ситуационная скица с обозначениями расстояний, высоты и т. Д

5. Через 14 дней, когда строительное разрешение войдет в силу можно начать строить.

6. Объект не подлежит вводу в эксплоатацию, но я бы посоветовала сделать все таки следующие документы – протокол 2 о даче строительной линии, и к ней Акт 3, выданный Общиной, что постройка стоит на месте согласно строительному разрешению и что устройственный план приложен на месте. Если хотите, чтобы в дальнейшем эта постройка была отражена в следующих скицах участка (например для продажи, дарения и т. Д) то необходимо будет провести процедуру нанесения постройки в кадастральный план или карту (по болгарски попълване в кадастър). Для этого геодезист делает замеры и документы, по которым уже Община, Агенция по кадастру или Общинская служба по земледелию – наносят постройку на всои планы или карты.

С уважением Ольга Илиева

Р. S все же чтобы дать более правильный ответ надо знать подробнее, что вы имеете ввиду под словом мастерская. Если это будет например мастерская по ремонту автомобилей, то условия будут другие... Ньюанс есть и в случае, если постройка будет на границе трех и более участков...

Добрый день. Имею 20-летний дом в селе на юго-западе Болгарии. Площадь застройки - около 55 кв. М., 2 этажа. Общая площадь 115 кв. М. Земля имеет УПИ, но в собственность не оформлялась. Хочется осуществить к дому одноэтажную пристройку (типа зимнего сада), площадью около 40-50 кв. М. Информация по последовательности мероприятий разнится, подскажите алгоритм действий, пожалуйста. Заранее спасибо!

@@Katusha, у вас наверно дом, построен на общинской или государственной земле с ОПС (отстъпено право на строеж). Первое, что я бы вам посоветовала - оформить на себя землю, был период такие участки не продавали, но сейчас это оформить легче. Вначале надо пойти в общину в отдел технической службы с нотариальным актом - взять скицу участка, заверенные копии от протокола строительной линии и разрешения на строеж, возможно найдутся и одобренные проекты и с этими документами пойти в отдел собственности в общине. Они сделают оценку на землю и документы, чтобы ее выкупить. Это самый лучший вариант. У вас есть право первого покупателя. У вас есть ли НА на дом и что в нем пишут? Дом по проекту ли построен? Есть ли разрешение за строеж? - последние два документа можно найти в технической службе (протокол строительной линии и разрешение на строеж должны сохранять безсрочно) В зависимости от наличия этих документов зависят следующие шаги. Проекты сохраняют не всегда, к сожалению. Я для наследственного дома в селе брала разрешение за строеж и протокол от 1921г, тогда это называлось позволителен билет на строеж. Если дом 20 летней давности, то это где-то 1994г - самые мутные времена. Тогда (от 1990-2001) массово все строили без документов, если это так, то шаги будут другие. Возможно придется делать проекты, чтобы узаконить дом, возможно применить параграф 16 от ЗУТ. Вариантов на самом деле много и без документов никто верного пути (алгоритма действий) вам не укажет, можно делать все документы самой, если есть энергия и време, можно нанять техническое лицо или адвоката.

После того как оформите землю, будете строить. Строить новое можно только если дом законно построен (или узаконен), можно на своем участке (выкупленном) или опять с ОПС.

@@Katusha, у вас наверно дом, построен на общинской или государственной земле с ОПС (отстъпено право на строеж). Первое, что я бы вам посоветовала - оформить на себя землю, был период такие участки не продавали, но сейчас это оформить легче. Вначале надо пойти в общину в отдел технической службы с нотариальным актом - взять скицу участка, заверенные копии от протокола строительной линии и разрешения на строеж, возможно найдутся и одобренные проекты и с этими документами пойти в отдел собственности в общине. Они сделают оценку на землю и документы, чтобы ее выкупить. Это самый лучший вариант. У вас есть право первого покупателя. У вас есть ли НА на дом и что в нем пишут? Дом по проекту ли построен? Есть ли разрешение за строеж? - последние два документа можно найти в технической службе (протокол строительной линии и разрешение на строеж должны сохранять безсрочно) В зависимости от наличия этих документов зависят следующие шаги. Проекты сохраняют не всегда, к сожалению. Я для наследственного дома в селе брала разрешение за строеж и протокол от 1921г, тогда это называлось позволителен билет на строеж. Если дом 20 летней давности, то это где-то 1994г - самые мутные времена. Тогда (от 1990-2001) массово все строили без документов, если это так, то шаги будут другие. Возможно придется делать проекты, чтобы узаконить дом, возможно применить параграф 16 от ЗУТ. Вариантов на самом деле много и без документов никто верного пути (алгоритма действий) вам не укажет, можно делать все документы самой, если есть энергия и време, можно нанять техническое лицо или адвоката.

После того как оформите землю, будете строить. Строить новое можно только если дом законно построен (или узаконен), можно на своем участке (выкупленном) или опять с ОПС.

Ольга, большое спасибо. Я тоже склоняюсь к решению найти спецов. Уже есть виза гл. Архитектора на проектирование (только подала, уже подписал мольбу). Что теперь делать? Землю осознанно не хочу оформлять в собственность, так дешевле содержание...

@@Katusha, если виза есть, значить все впорядке с законностью дома. Давайте визу проектанту, пусть делает проект. Чтобы ускорить процедуру, можно внести идейный проект для определения квадратуры и получения ОПС. Одновременно пока течет эта процедура сделать технические проекты по всем специальностям, чтобы к моменту получения строительного разрешения уже было оформлено право на строительство.

Вообще в практике существует две процедуры получения ОПС. Иногда вначале дают твердо площадь например 50 м2 и размеры 5х10 м, и тогда архитектору очень трудно работать... Так как надо твердо сделать проект по определенным размерам или квадратуре. Другой вариант лучше - вначале архитектор делает идейный проект к существующему дому, он одобряется, квадратуру получают по проекту, оформляют само ОПС. Одновременно делают рабочие или технические проекты по специальностям и получают строительное разрешение. Действуйте, успехов вам!

Для всех кто будет проектировать жилые дома. Вышло изменение Наредбы 4 о составе проекта, войдет в силу с 12.12.2014. Я не смогла выделить из гос. Газеты только норматив, но для интересующихся смотрите приложение 1 (стр.38-42), для каждого вида строительства в табличной форме имеется список обязательных проектов. От себя добавлю ньюансы - проект Энергийной эффективности можно не делать для домов сезонного пользования и до 50 м2 застроенной площади, озеленение можно не делать в обыкновенных селах (в курортной зоне и городах обязательно), проект пожарной безопасности допускается не разрабатывать для жилых домов до 200м2 застроенной площади, проект управления отходами - для домов до 300м2 РЗП (развернутой застроенной площади по всем этажам, включая подвал), проект ОВК пожелателен, если не делается, то надо доказать отопление в части архитектура (комины, печки на дровах, пелетах, солярке, кондиционеры и тд.), а в части Эл. Предусмотреть для ОВК розетки выведенные на отдельные линии и предохранители. В этом случае может увеличится такса мощность при подключении к электросетям.

93_14 (1).pdf

Может покажется мой вопрос глупым, но вот задам здесь. Мне надо знать от какой циферки отталкиваться при определении в какую цену обойдётся строительство дома, если бригада просит 400-450 евро за м. Кв. В проекте написано: Площадь зданий: 87 кв. М Общая площадь: 189 кв. М На что эти 400 умножать, на 87 или на 189. Мне, почему то кажется на 189. И вообще, чем отличается "Площадь зданий" от "Общей площади" ?

Может покажется мой вопрос глупым, но вот задам здесь. Мне надо знать от какой циферки отталкиваться при определении в какую цену обойдётся строительство дома, если бригада просит 400-450 евро за м. Кв. В проекте написано: Площадь зданий: 87 кв. М Общая площадь: 189 кв. М На что эти 400 умножать, на 87 или на 189. Мне, почему то кажется на 189. И вообще, чем отличается "Площадь зданий" от "Общей площади" ?

Вопрос ваш не глупый, а очень даже актуальный! И уточнять его надо с теми, с кем договор на строительство заключать будете. Наши употребляли такую терминологию: площадь (имели ввиду площадь первого этажа) РЗП (имели ввиду сумму площадей всех этажей) и общая площадь (РЗП+площадь стен) Все цифры разные, как вы понимаете. Я сознательно пишу так, как говорили строители, а не так, как звучит терминология в проекте. Обязательно должно в договоре быть написано, кв. М чего! Не просто: 400 евро кв. М, а четко: 400 евро за кв. М РЗП... И еще совет, если позволите. Очень детально прописывайте все, даже мелочи, если будете заключать договор"под ключ" Просто пример: укладка плитки на террасе. А следовало бы: выравнивание террасной плиты изравнительной замазкой, гидроизоляция (какая конкретно), укладка плитки.

Спасибо, Галина. Следовательно на 189 и не на 400, а на 450

@Galina D, @ALT, действительно подсчет площадей это важно. Галочка, вас наверно обманули с площадями. Я попытаюсь разъяснить еще раз:

Светла площад - светлая площадь (чистая площадь помещения, как правило должна вычитаться площадь отделки стен, но редко кто так считает, в основном считают по конструктивным размерам) - обычно эти площади пишут в каждом помещении и после в сводной таблице

Обща площ может быть нетто площадь или брутто площадь - надо внимательно смотреть, что именно посчитано, так как болгарские проектанты часто вообще не наясно с БДС (български държавен стандарт - болгарский государственный стандарт) и считают, что все БДСта давно отменены, действительно последние изменения в БДС были гдето в 80 годах. Нетто площадь это сбор всех помещений квартиры или дома без стен, каналов, шахт и тд, брутто включает все абсолютно со стенами и теплоизоляцией, реально брутто площадь этажа это застроена площ (ЗП) этажа - это площадь здания по контуру этажа, включая все стены, теплоизоляцию и внешнюю отделку. В нее входят все балконы и лоджии без всяких коэффициентов (в отличае от ГОСТ)

РЗП - разгъната застроена площ - развернутая застроенная площадь - это сбор площадей по всем этажам, включая подвал и иногда и чердак (если он используется)

ЗП сграда - это застроенная площадь здания по внешнему контуру на уровне земли, но в нее не входят непокрытыекрылечки и ступени, подпорные стенки на высоту 1,2м над уровнем земли. Их считают отдельно в другую графу.

РЗП (имели ввиду сумму площадей всех этажей) и общая площадь (РЗП+площадь стен)

Тоесть в РЗП стены уже вошли и их не должны прибавлять, скорее вы не поняли друг друга со строителем или вам специально увеличили квадратуру, РЗП это сбор по всем этажам нетто общей площади всех помещений + стены, или по другому сбор брутто общей площади по всем этажам.

По поводу договора строительства - об этом писала и я и Persifona. Закажите вашему проектанту (или независимым проектантам) количественные сметы. Я всегда рекомендую сделать их в двух вариантах - с средними ценами по стране и без цен. Таким образом вы будете давать строительной фирме для получения оферты папку с количеством без цен, а сверять по другой. В этих сметах описано подробно - например полы -

Выравнивание цементной замазкой толщиной х см с наклоном хх% - ххм2

Укладка хидроизоляции тип ххххххх - ххм2 в два слоя

Укладка звукоизоляции -ххм2

Укладка плитки размером хсмхсм на клей хххххмарки (важно если плитка крупная, то например берется другой клей, эластичный, он дороже намного чем обычный)

И так далее, вплоть до установки плинтусов, холкеров, промазки бетонконтактом и тд.

Особенно это важно в санузлах, терасах и тд, где гидроизоляция должна заходить на стены минимум 15-20 см.

Вы будете так же знать весь так сказать пирожок настилки пола по всем слоям и видам работ и сможете контролировать материалы и их количество, а также цену труд и прибыль фирмы.

То что я написала, это относится к частному индивидуальному дому. Если дом многоквартирный, то там есть общие стены между квартирами, или лестницей (их делят на половину к каждой квартире которую они ограждают), а так называемые калканные стены (стена между двумя разными домами) - считают отдельно и добавляют в общие части здания, туда входят и 1/2часть стен лестници и другие общие помещения и стены. Эти площади суммируются и уже распределяются в % к каждой квартире, с учетом ее застроенной площади. Это совсем кратко.

@olgaA, Оленька, как всегда, исчерпывающий ответ профессионала! Браво! Запутано таки все... Чтобы избежать обмана и неясностей, мы выбрали такой путь: заказали"груб строеж"... Возведение каркаса по проекту с просчитанными количественными и качественными сметками. Оговорили материал кровли (какую конкретно черепицу) Договорились на общую сумму. Сделали. В этом случае я могу ответить на вопрос о стоимости кв. М грубого строительства весьма приблизительно, я даже считать не пытаюсь. Есть объем, есть цена, есть результат... Зачем мне все брутто и нетто? РЗП и прочее? Я б никогда не смогла разобраться в этом! Когда Оля говорит, я чувствую себя папуасом. Дальше пошли поэтапно. Требуется сделать электрику по проекту. Собираем оферты, договариваемся, приступаем... Нарушают-прощаемся. Снова приступаем. Результат устроил-рассчитываемся, благодарим, прощаемся. Инсталляция ВиК-аналогично. Все прозрачно. За всем можно наблюдать, контролировать. Этап теплоизоляции: есть проект и правила (стандарты) выполнения определенных работ. Положили "на топки"- премахни, моля! Начнем сначала... Я даже не представляю, что построилось бы "под ключ" Я понимаю, что у многих нет возможности находиться на стройке постоянно. Но считаю, что человек должен быть осведомлен, тогда он может сказать: я сам так хотел. Удачи всем в нелегком деле строительства! А Вас,@olgaA, весной ждем в гости! Будете почетным гостем в нашем доме! То, что он получается-и Ваша заслуга немалая!

@Galina D, Галочка! Вы все делаете правильно. Вы просто молодец. Цена на м2 это просто приблизительно, чтобы оценить свои возможности для инвестиции в самом начальном периоде. Например если цена на двухэтажный дачный дом 200м2 стандарт выполнение - 760лвна м2 (по ценам 2013года), то получоем 152 000лв. Это просто ориентир для инвестиций. Даже у двух абсолютно одинаковых домов (по проекту), построенных на различных участках не получится одинаковая цена. Поэтому вы поступаете правильно, не возможно если кто-то без подсчетов вам скажет - я строю на 500лв думать, что тут все верно. Это будет или специально низкая цена, что чревато плохим качеством материалов и выполнения или соответственно завышена квадратура дома. Вы выбрали правильный путь, именно так надо делать. Знать что и как сделано, какие материалы вложены. Мы покупали готовую квартиру после акта 16 от впринципе хорошего застройщика, и вот уже 15 лет все что-то переделываем, и мне кажется что этот процесс еще долго не кончится, тем более что мы в этой квартире живем постоянно. Первое это поменяли все сифоны в полу и на умывальниках и канал от кухонной мывки (они все были сделаны ооооочень маленькие и вообще не справлялись с объемом воды). Потом меняли все контакты и выключатели. Потом делали теплоизоляцию, перестилали полы, делали козырьки над балконом и остекляли террасу, сливы (первазы) снаружи на окнах (надо бы и окна поменять, вроде неплохие пвс, но открываются не так и не там где бы хотелось) - застройщик экономил на всем... Если бы покупала сейчас - то покупала бы наверно на акт 14, или вообще до проектирования, договорившись с застройщиком и сделав свой проект.

А Вас,@olgaA, весной ждем в гости!