Перейти к публикации

Гарантии при приобретении недвижимости в Болгарии

Гарантии при приобретении недвижимости

Пожалуй, основная проблема при приобретении недвижимости Болгарии - отсутствие материальной ответственности нотариусов или третьих лиц при совершении выплат за недвижимость.

В общеевропейской практике деньги переводятся застройщику (или продавцу) только после полной готовности объекта и при отсутствии обременений на объект, при этом нотариус аккумулирует Ваши деньги у себя и переводит на счет застройщика только после выполнения вышеуказанных условий.

В Болгарии же деньги могут переводиться застройщицу сразу, на основании предварительного договора купли-продажи, при этом объект может быть не готов к сдаче. Таким образом, в случае недобросовестности продавца, остается только уповать на суд.

Рекомендованные сообщения

Admin

Отличная тема!

Это один из основных вопросов, который волнует большинство российских покупателей недвижимости. Hombre, расскажите пожалуйста - на что стоит в первую очередь обратить внимание покупателей?

Re: Гарантии при приобретении недвижимости

В первую очередь на то, что если Вы покупаете недостроенный объект, надо получить хотя бы минимальные гарантии по тому, что строительство будет завершено до конца. Вряд ли стоит требовать гарантийных писем, они сильно не помогут при, к примеру, банкротстве застройщика. Поэтому надо самостоятельно (либо через доверенных лиц) выяснить, много ли строительных проектов у данного застройщика, и какова его репутация. И второе, вне зависимости от стадии застройки объекта (он может уже давно функционировать) необходимо требовать документов относительно юридической чистоты покупаемого объекта, естественно, до заключения предварительного договора купли-продажи. К примеру, это может быть выписка из государственного реестра об отсутствии обременений на объект.

  • 3 недели спустя...

Hombre, а возможен в Болгарии вариант расчета с продавцом недвижимости через банк? Т. Е. Составляется трехсторонний договор (покупатель-продавец-банк), где банк перечисляет продавцу деньги только после выполнения обязательств в отношении покупателя. Конечно будут издержки для привлечения банка в такую схему, но тогда получается и волки сыты и овцы целы.

мы уже заключили предварительный договор и оплатили 100% стоимости. Документ об отсутствии обременений на объект нам никто не предоставил. Есть ли опасность, что мы не сможем оформить в собственность и появятся на нашу квартиру другие претенденты?

Hombre, а возможен в Болгарии вариант расчета с продавцом недвижимости через банк? Т. Е. Составляется трехсторонний договор (покупатель-продавец-банк), где банк перечисляет продавцу деньги только после выполнения обязательств в отношении покупателя. Конечно будут издержки для привлечения банка в такую схему, но тогда получается и волки сыты и овцы целы.

Лично я в Болгарии такой практики не встречал. Коли скоро в обычаях делового оборота такой практики нет, вряд ли болгарский продавец согласится привлекать третье лицо в сделку - это лишняя ответственность. Хотя полагаю, что это только дело времени, если большинство стран европейской семьи живет по подобным правилам.

мы уже заключили предварительный договор и оплатили 100% стоимости. Документ об отсутствии обременений на объект нам никто не предоставил. Есть ли опасность, что мы не сможем оформить в собственность и появятся на нашу квартиру другие претенденты?

Гипотетически такое возможно, если на объект, к примеру, наложена ипотека. В этом случае объект с обременением, и необходимо подождать, пока эту ипотеку снимут. В противном случае объект Вам продадут с обременением, что не есть хорошо.

  • 2 недели спустя...
Гость Алекс-давно здесь
Гипотетически такое возможно, если на объект, к примеру, наложена ипотека. В этом случае объект с обременением, и необходимо подождать, пока эту ипотеку снимут. В противном случае объект Вам продадут с обременением, что не есть хорошо.

Не продадут с обременением, так как находится в залоге у банка. А деньги примут.

Гость Алекс-давно здесь
мы уже заключили предварительный договор и оплатили 100% стоимости. Документ об отсутствии обременений на объект нам никто не предоставил. Есть ли опасность, что мы не сможем оформить в собственность и появятся на нашу квартиру другие претенденты?

Если Вы оплатили 100%, почему не принимаете квартиру и не оформляете право собственности? Двойных продаж в РБ я за все время (4 года) не встречал. Неисполнение условий договора, сроков и т. Д. Полно. Прописывайте в ПД ответственность застройщика ввиде конкретных сумм. Я в своем договоре добился 10000 евро штраф, если не сдадут вовремя квартиру. Квартиру сдали и передали вовремя, комплекс в целом нет. Лифт не работал 2 месяца.

Гость Алекс-давно здесь
Re: Гарантии при приобретении недвижимости

В первую очередь на то, что если Вы покупаете недостроенный объект, надо получить хотя бы минимальные гарантии по тому, что строительство будет завершено до конца. Вряд ли стоит требовать гарантийных писем, они сильно не помогут при, к примеру, банкротстве застройщика.

Поэтому надо самостоятельно (либо через доверенных лиц) выяснить, много ли строительных проектов у данного застройщика, и какова его репутация. И второе, вне зависимости от стадии застройки объекта (он может уже давно функционировать) необходимо требовать документов относительно юридической чистоты покупаемого объекта, естественно, до заключения предварительного договора купли-продажи. К примеру, это может быть выписка из государственного реестра об отсутствии обременений на объект.

Хорошо, получили т. Н. Выписку.

Сегодня обременений и претензий со стороны третьих лиц нет. Заключили ПД, перевели деньги. Ничто не мешает застройщику и это его право, оформить кредит с залогом, в том числе и на искомые апартаменты. Банки привлекать застройщики не хотят, так как и мы часто лукавим, показывая не рыночную цену в нот. Акте. В противном случае возникает вопрос НДС, хотя физ. Лица не являются субъектом этого налога. Хотят ввести новые правила оформления права собственности. Банк будет один государственный или уполномоченный, куда мы будем перечислять свои таньге. Застройщик получит их после предоставления нотариального акта на нового собственника. Что-то похожее на наш 214 ФЗ.

И что? В РБ переход права возможен на акте 14. А дальше? По предоставлению Акта 16. После фактического ввода проходит еще 2 месяца. Строительное лобби бъется на смерть. Не будет денег дольщиков, а собственных оборотных средств МАЛКО. А если несколько строек- ничего не мешает застройщику собирать деньги на один объект. Строить другой. Пример- Мангле ОУВЕРСИС в Каварне. Очень крупный застройщик, должен был сдать 30.12.2009 года. Глубокая заморозка. А "голова" в доблесной Испании. Все тут есть...

Александр-давно здесь
Предварительный договор в Болгарии имеет юридическую силу, только если оформлен надлежащим образом в Нотариальной конторе и оплачены все таксы. Иначе без заверки - предварительный договор только лишь бумажка!

Штрафные санкции можно прописывать в договорах с юридическими лицами, а с физическими - сколько не пиши (хоть миллионы) - ответственность будет равна не превышающей банковской ставке рефинансирования! С Юридическими лицами есть опасность того, что уставной фонд компании будет ничтожным и его может не хватить для выплат и как результат - БАНКРОТ. Каждый случай в заключении договора уникален и поэтому лучше не рисковать большими деньгами, лучше проконсультироваться у юриста.

Предварительный договор не требует нотариального удостоверения. Россияне редко покупают на вторичке апартаменты, поэтому про физиков и их ответственности не актуально. Про уставной фонд. Даже если он первоначально огромный (говорим о ООД), он может расходоваться. И последнее. А какова материальная ответственность юриста в РБ, не нотариуса? С уважением к Вашему мнению...

Alexandre

Никакой материальной ответственности юриста быть не может, даже при наличии договора с ним. Юрист оказывает консультации и его трудно привлечь к ответственности даже в случае предоставления ложной информации.

Александр-давно здесь
Никакой материальной ответственности юриста быть не может, даже при наличии договора с ним. Юрист оказывает консультации и его трудно привлечь к ответственности даже в случае предоставления ложной информации.

ЮРИСТА да! У адвоката есть материальная ответственность в рамках его гонарара + доказанный материальный ущерб. Существует страхование проф. Ответственности в рамках Закона об адвокатуре. Адвокат принадлежит к корпоративному проф. Сообществу, существует кодекс проф. Этики и квалификационная комиссия. Если будет обоснованная жалоба, мало непокажется. Оплата услуг регламентирована специальным сборником. Особенно это касается дел с материальным интересом.

Alexandre

С адвокатом действительно сложнее, но вряд ли адвокат будет составлять договор в ущебр себе:).

Не только с точки зрения материальной. Речь идет и о его ответственности.

Гость Balkan Consul

...

Admin

Не будем отвлекаться от темы. Напомню, мы рассматриваем вопросы о гарантиях при покупке недвижимости...

Inspectora

Ето не совсем так, как сказал Balkan Conusl. Он просто делает незаконная реклама на свое деятельность.

Вот какие детайли:

Согласно Ст. 18. Закон об обязательствах и договорах „Договоры о передаче собственности или договоры об учреждении других вещных прав на недвижимые вещи должны быть совершены нотариальным актом.“

Т. К. Технически ето невозможно во время ваша первая визита в Болгарии, то тогда заключается предварительный договор купли-продажи.

Ст. 19. Предварительный договор о заключении определенного окончательного договора, для которого нужна нотариальная или нотариально заверенная форма, нужно заключить в письменной форме.

Предварительный договор должен включать в себя договоренности, касающиеся существенных условий окончательного договора.

Каждая от сторон по предварительному договору может предъявить иск о заключении окончательного договора. В таком случае договор считается заключенным в момент, когда решение войдет в законную силу.“

Заключен на основании ст.19 Закон об обязательствах и договорах вам предварительный договор дает достаточная гарантия для ваши права, соответственно и для ваши деньги, если вы заключили етот договор с помощю специалиста. Согласно болгарский закон не существует такое "дал деньги, а получил ничего". Т. Е. Если не получили квартира в собвственность, то вы можете претендировать на возвврать ваши деньги. Человек, которы является неспециалист и вам „помогает“ в етот процес даже не подозривает какие подводни камней могут быть в сделки купли-продажи недвижимого объекта. Поеотму, помощь и консультация с компетентный юрист очень важный етап.

Inspectora

Я не писала только трактовка из закон, а выяснила почему предв. Договор де юре дает достаточная гарантия для права покупателя и продавца.

А если вы такой хороший юрист и у вас такая большая практика, что тогда вы делате по форумах? Ето раз, и во вторых- каждой покупатель с помощю не только "незвисимый юрист", как вы сказали, но и через професиональное риелтерское агентсво может получить подробная предварительная информация о недвижимость перед заключении предв. Договор.

Тем более, в агентсва работают тоже юристы, которы могут консультировать клиента не только по поводу собственность, но и по условиям в договоре. Ето особы важны момент, т. К. Суд сылается не только на законе, но и на условия в договоре (на действительную волю сторон). Моя подруга покупала именно через агенство. Там юрист был, которы в полностью проконсультировал клиента и договорил очень хорошие условия на покупке. Т. Е. Клеинт не сам несел ответственность, как вы сказали, а агентсво тоже.

Гость Глокая Куздра
Ето раз, и во вторых- каждой покупатель с помощю не только "незвисимый юрист", как вы сказали, но и через професиональное риелтерское агентсво может получить подробная предварительная информация о недвижимость перед заключении предв. Договор.

Тоесть вы подтверждаете, что в агенстве юрист зависимый?

Вы поделили юристов на независимых и тех кто работает в агенстве.

Я вас поддерживаю. Потому что юрист в агенстве получает деньги от агенства, которое в свою очередь оплачивается продавцом.

Как ни крути, но если встанет вопрос денег, то инетресы покупателя отойдут на второй план.

Александр-давно здесь
Тоесть вы подтверждаете, что в агенстве юрист зависимый?

Вы поделили юристов на независимых и тех кто работает в агенстве.

Я вас поддерживаю. Потому что юрист в агенстве получает деньги от агенства, которое в свою очередь оплачивается продавцом.

Как ни крути, но если встанет вопрос денег, то инетресы покупателя отойдут на второй план.

На мой взгляд, при проведении переговоров и заключении предварительного договора важнее присутствие толкового переводчика, которого Вы пригласите на работу самостоятельно. Как правило, эти люди могут в определенном смысле, прокомментировать пункты ПД, тем более они в РБ однотипные. Россияне, покупающие недвижимость в РБ имеют понятие о договорах и о договорном праве. А ответственность и другие санкции, как их не прописывай, без суда не взыскать. А это дорого.

Гость Глокая Куздра
На мой взгляд, при проведении переговоров и заключении предварительного договора важнее присутствие толкового переводчика, которого Вы пригласите на работу самостоятельно. Как правило, эти люди могут в определенном смысле, прокомментировать пункты ПД, тем более они в РБ однотипные. Россияне, покупающие недвижимость в РБ имеют понятие о договорах и о договорном праве. А ответственность и другие санкции, как их не прописывай, без суда не взыскать. А это дорого.

Совсем не однотипные. Я видел такой пункт - "покупатель обязуется заключить договор о поддержке... При продаже имота он должен будет презаключить этот договор на следующего покупателя, а если тот не будет платить, то должен будет платить сам." :) Пожизненное ярмо :)

Россияне покупающие недвижимость, как и покупающие автомобили, все прекрасно знают в спокойной обстановке за компьютером. Но когда дело доходит до дела, "по запарке" забываются все наставления и учения. Такова психология человека. Поэтому каждого клиента, приехавшего в Болгарию я прошу ничего никому не обещать и ничего не подписывать.:(Но они и это забывают.

Ответственность конечно, да взыскать не столько дорого, сколько долго. Два-три года запросто на иск в 2500 евро. Но цель покупателя не в исках а купить то, что хочет.

Мне переводчик не нужен. Клиенту он не нужен тоже, обычно бюрократический язык читается русскоязычными покупателями с листа.

Inspectora

Вот. Если клиент обратиться к профессиональную агенство, то он ничего не оплачивает- ни судьебная такса, ни юридическая консультация, в отличии от независимый юрист. Я именно такое имею ввиду. Юрист в агентсве никакие деньги не берет от клиента. Сущевременно является отвествен для своя конусльтация, т. К. На него есть контроль. Контроль осуществляется от Директора в агентсве, т. К. Агентство за разница от "независимый юрист", несет юридическая ответственность за свои действия в изнчальных переговоров перед заключении предварительного договора. Если клиент останется недовольный от юриста агенства, то будет для юриста плохо, т. К. Риелтера потратить свой клиент.

А для незвисимый юрист все останется без последствий, тем более он не вернет ваши деньги, ни за предварительную консультацию (если такая получили), ни за оформление в собственность, ни за подачи в судь. Поеотму вам выгоднее работать с юриста риелтера. Он вам дают услуга абослютно безплатно и под контроля свой диркетор.

Inspectora

Да, я и про етому писала в самом начале. Проефессиональное агентсво вам осигурить гарантии при приобретению недвижимость. ПРИ ЕТОМ СОВСЕМ БЕСПЛАТНО! В том числе защитить ваши интересы в каждом етапе от покупкки- с момента выбора недвижимость до ее пробретению. А независимый адвокат будет брать ваши деньги только для осуществлении один етап от ваша покупка.

Процес купли-продажи недвижимость не является только соблюдении основных принципах- Проверка недвижимости на предмет обременения третьими лицами; проверка самого продавца - на предмет финансовой стабильности и отсутствие долговых обязательств (в том числе перед государством); проверка посредника по всем статьям - (если таковой имеется); и надлежащим образом оформленные документы, а и соблюдении все детайлях: местоположение недвижимость, является ли хорошая инвестиция или нет, експертиза застройщика, сдачи в аренду, заключении договор о поддержки (управлении), нотариальное оформление, постановка на учет в булстат и в налоговая инспекция.

Гарантия о покупке включает в себя все етих процесах.

Александр-давно здесь

На мой взгляд, лучшей гарантией безопасной сделки- расчет через банк со специальным сблокированным счетом, деньги с которого переводятся продавцу после регистрации собственности на нового собственника. Но это в РБ не будет работать, т. К. Не застройщик, не брокер в этом незаинтересованы по ряду причин, в т. Ч. И зачисление НДС. Но была инфо о том, что готовится законопроект о новых правилах проведения сделок через уполномоченный банк.

Гость Глокая Куздра

Насколько мне известно это норма должна была вступить с Нового года, но не вступила.

И в этом году в державном вестнике такой закон не публиковался.

Так что ИМХО нет такого закона.

  • 2 недели спустя...
Borka

Я, как продавец, знаю "кухню", положение дел с другой стороны прилавка, так сказать. И могу порекомендовать следующее:

1. При покупке готового объекта, если сомневаетесь в порядочности продавца, основную оплату (или 100% оплаты) сделайте в день нотариального оформления. После того, как побываете у нотариуса и он подпишет сделку.

Технически есть два варианта: первый - привезти дорожные чеки, сходить утром к нотариусу, от него уже в банк сдать чеки. Второй вариант - если у продавца есть представитель в России, то одновременно ваш представитель с деньгами встречается с представителем продавца в России, а вы с продавцом у нотариуса. И после подписания нотариусом по телефону подтверждаете передачу денег.

Оба эти варианта широко используются и дают хорошую гарантию.

2. Если уж решили купить недострой, то схема оплаты должна быть такая, чтобы оплачено всегда было меньше, чем построено, и так до готовности. То есть заключить предварительный договор на недостроенный объект и заплатить сразу 100% - это очень наивно и рискованно, не делайте так! Скидку дадут и без этого :)

Нормальный продавец в случае недостроенного объекта всегда согласится на оплату 60-70% стоимости по готовности объекта, а брать до готовности крыши более 10% вообще грех.

Если застройщик или продавец, у которого хотите что-то купить, не согласен на условия по п. 1 или 2 - пошлите его куда подальше и не имейте с этой шантрапой дело. Отказ означает или то, что имеете дело с жуликом, или с порядочным застройщиком, попавшим в тяжелую финансовую ситуацию. И то, и другое плохо - не рискуйте.

  • 5 месяцев спустя...
пчёлка

Хочу купить квартру (вторичка) у болгарского собственника в частном секторе. Как проверить документы, убедиться, что он единственный хозяин, и квартира необременена ничем? Как убедиться, что бывшая жена его не может претендовать на квартиру?

Хочу купить квартру (вторичка) у болгарского собственника в частном секторе. Как проверить документы, убедиться, что он единственный хозяин, и квартира необременена ничем? Как убедиться, что бывшая жена его не может претендовать на квартиру?

Или опять же у юриста, или человека который разбираеться в этом деле. Или у того кто будет оформлять сделку.;)

Eurik
На сегодняшний день, если сумма сделки превышает 5000 левов -то перевод ден. Средств проводится в обязательном порядке через банк.

Ограничение 15000 лева.

Сходите к нотариусу- у них есть теперь доступ к государственным базам данных.

Многое можно узнать и без нотариуса: registryagency.bg/?lang=bg

В ЦКБ мне инструкцию показывали :D

Вы хотите сказать, что есть инструкция, которая противоречит вот этому закону;):D?:

http://www.tita.bg/page/325

afa.bg/pub.php?id=188&lang=bg_

  • 2 месяца спустя...

Добрый всем день. Решил задать вопрос здесь. Если не по адресу, то поправьте..

Покупаем квартиру в Бургасе. Родители-пенсионеры, хотят претендовать на ВНЖ (вроде это несложно). Собственниками планируется сделать мою маму, меня и мою родную сестру. Я так понимаю, что для этого нужно всех троих вписать в нотариальный акт. Проблема в том, что я лично не смогу присутствовать. Банально, не успеваю сделать загранпаспорт. В связи со всем этим вопросы:

1. Можно-ли как-то выйти из моей ситуации? Слышал про какие-то варианты с дистанционным оформлением документов. Или, можно как-то потом, вписать меня в число собственников?

2. Отец, который в силу определенных причин, не будет собственником квартиры, тоже планирует сделать ВНЖ. Это возможно? Читал, что для получения ВНЖ обеспеченными пенсионерами, достаточно договора аренды. Т. Е. Моя мать, претендует на ВНЖ как пенсионер-собственник квартиры. Отец -как пенсионер, заключивший договор аренды квартиры моей матери. Такой вариант годится?

3. Расшифруйте пожалуйста, термин "обеспеченный пенсионер". Кто может таковым считаться?

4. ВНЖ, оформляется в Москве в посольстве? Или можно жить в Болгарии по визе собственника недвижимости, и прямо там заниматься процессом получения ВНЖ?

5. Как вообще, решаются вопросы по приезду родных/знакомых в квартиру в Болгарию. Может-ли собственник квартиры пригласить знакомого из РФ в гости? А если этот собственник, имеет ВНЖ, то хотя бы тогда может? А если собственник находится в РФ, и не против, чтоб его знакомый пожил в его квартире в РБ недельку-другую?

Заранее спасибо за ответы?

Спасибо! А какие все таки варианты будут, если сейчас меня в Нотариальный акт не вписывать, а вписать потом? Как уступают долю в недвижимости?

Сергей Попов

Нотариальным актом.

  • Похожие темы

    • Удаленная сделка по продаже недвижимости без приезда в Болгарию

      Доброго дня! Возможно, это уже где то обсуждалось... В настоящее время рассматриваем вопрос продажи своего апартамента удаленно. Есть агент и есть покупатель (ипотечник). Жду от агента образцы документов, списки, которые необходимо заполнить, заверить в консульстве и отправить. Смущает момент, что деньги от сделки должны сначала поступить на счет адвоката, на которого я буду выдавать доверенность и который будет действовать от моего имени. И только потом он отправит деньги на мой счет. А
    • Налог на доходы физлица при продаже квартиры

      Сначала то, как я понимаю про налоги в РФ, потом вопрос про Болгарию. Если я, уже не являясь налоговым резидентом РФ, продаю в РФ квартиру, то плачу в РФ 30% ндфл от всей суммы продажи, не имея возможности воспользоваться ни одной из льгот и вычетов для резидентов. Чтобы не платить эти 30% - надо стать снова налоговым резидентом РФ - пробыть в РФ 183 дня в течение года до дня получения дохода и к концу этого года также сохранить статус резидента. А как с этим в Болгарии? Какой на
    • Порядок продажи недвижимости в Болгарии

      Прошу совета знающего человека. Нахожусь в России, риэлтор позвонил что есть покупатель на мою недвижимость. По закону сделка должна проходить с согласием моей жены. Мы предусмотрительно, когда были в Болгарии (чтобы в случае продажи, не летать зимой вдвоем), сделали у нотариуса доверенность и декларации, но если доверенность бессрочная, то срок действия деклараций только до окончания этого года. Вопрос - можно ли сделать подобные декларации на болгарском языке (тем более есть старые образцы, за
    • Возврат НДС после покупки недвижимости

      На почту пришло письмо от некой юридической фирмы. Предлагаю вернуть НДС в размере 20% начисленную в цену моей квартиры при покупке. У кого то получалось данное действие или это МОШЕННИЧЕСТВО?
    • Сайты для приобретения недвижимости

      Подскажите на каких сайтах можно смотреть объявления о продаже недвижимости?
Наверх
  • Создать...